아파트 제대로 고르는 법

내가 살 집 제대로 고르는 게 진짜 재테크다!
실수요자와 투자자가 반드시 알아야 할 부동산시장의 겉과 속
네이버 경제M ‘출간 전 연재’ 화제의 코너

국토교통부가 발표한 주거실태조사에 따르면 우리나라 국민의 아파트 거주 비율은 무려 절반(49.6%)에 달한다. 단독주택(37.5%)보다 훨씬 많다. 아파트가 현재 우리 주거 문화를 대표하는 상황이므로 부동산시장, 특히 아파트시장의 동향이 국민적 관심사가 되는 것은 당연한 일이다. 아파트를 계약하려는 실수요자와 투자자 모두 집을 고를 때 학군, 교통, 환경 등 이것저것 많은 것을 고려한다. 하지만 이게 전부일까? 더 따져볼 것은 없을까? 몇 년 후 집값이 오를지 떨어질지를 고민하지 않고 아파트를 구입하는 사람은 없을 것이다.
신간 《아파트 제대로 고르는 법》은 부동산학과 교수인 저자가 제목 그대로 아파트를 제대로 고르는 법, 즉 아파트에 속지 않는 법을 제시한다. 크게 분양, 통계, 상품, 투자, 개발, 관리, 심리 7개 파트로 나누어 ‘아파트 투자를 위해 꼭 알아야 하는 법칙들’을 알려준다. 업계 현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 활용해 일반인도 쉽게 알 수 있도록 풀어쓴 ‘아파트의 정석’이라 할 수 있다.
이 책은 “이럴 때는 투자하면 얼마를 번다”는 이야기를 하는 게 아니라, 종잡을 수 없는 부동산시장에서 투자에 실패하지 않도록 돕는다. 투자에 실패하지 않도록 노력할 때 비로소 자산을 꾸준히 늘려갈 수 있기 때문이다. 부동산도 자산이기에 한없이 오르기만 하지는 않을 것이고, 물론 계속 떨어지지도 않을 것이다. 등락이 있는 시장에서 살아남기 위해서는 기본에 충실해야 하며, 기본은 수익보다 위험을 관리하는 것이다. 아파트시장의 위험을 관리하려면 먼저 아파트 상품의 구조를 알아야 한다. 아파트사업 참여자들의 구성과 그들의 역할 그리고 이해관계를 잘 알면 공급자의 이야기를 취사선택해서 받아들일 수 있다. 또한 언제가 됐든, 어느 지역이 됐든 아파트를 선택하고자 할 때는 토끼를 사냥하는 호랑이의 자세로 임해야 한다. 수익보다는 위험을 관리하는 것이 진정한 재테크이기 때문이다.

아파트에 속지 않으려면?
부동산학과 교수가 짚어 주는 아파트 투자 필살기

현재의 아파트 분양시장은 영 불편하다. 왜 지금 아파트 분양이 늘어나고, 지금의 분양가에는 어떤 의미가 담겨 있는지 등 여러모로 모호한 점이 많아서다. 부동산만큼 정보의 비대칭성이 큰 시장을 찾기란 쉽지 않다. 부동산의 특성상 지역이 한정되어 있으니 공급자나 그 지역 거주자가 많은 정보를 가지는 것은 당연하다. 하지만 지역적 특색을 제외하더라도 아파트시장은 공급자가 많은 정보를 가질 수밖에 없는 구조적 모순을 안고 있다.
개인 투자자들의 가장 큰 단점은 아파트사업의 구조를 잘 이해하지 못한다는 것이다. 아파트 상품을 평가할 수는 있지만 그 사업의 구조를 모른다면 실패하지 않는 투자를 할 수가 없다. 적을 알고 나를 알아야 지지 않는 법이다. 아파트의 사업구조를 알기 위해서는 아파트사업에 참여하는 주체들을 알아야하고, 그들 각각이 가진 이해관계를 파악해야 한다. 고심 끝에 선택한 아파트인데 미처 알지 못했던 아파트 사업구조 때문에 집값이 내려간다면 어떤 심정이겠는가.

#1. 분양, 제대로 알자
회사 보유분은 정말 회사 보유분일까? ‘회사보유분’이란 실제로 회사가 보유하고 있거나 청약 당첨자가 계약을 포기한 것이다. 과거 부동산시장이 활황이던 때 일부 로얄층을 임직원용으로 보유하거나 시공사가 공사대금 대신 현물로 받은 것으로 우량 물건으로 통했지만, 현재는 일반 미분양을 회사보유분이라고 홍보하는 경우가 있으니 주의해야 한다.

#2. 통계의 역설
거래량은 늘었는데 가격은 왜 제자리일까? 과거에는 6개월 정도 아파트 거래량이 지속적으로 늘면 가격이 오를 것으로 예상했다. 하지만 최근 거래량은 최고치를 기록했음에도 불구하고 가격은 정체 상태다. 이는 기존의 가격대에서 크게 벗어나지 않은 가격대만 거래가 이루어지고, 평균보다 크게 웃도는 가격에는 수요자들이 움직이지 않기 때문이다.

#3. 무엇이 아파트의 상품성을 높이는가
연립주택이란 지하주차장 면적을 제외한 주택으로 쓰이는 한 개 동의 연 면적이 660㎡를 초과하고 층수가 4개 이하인 주택을 말한다. 과거 대표적 주택상품이었던 연립주택이 다시 급부상한 것은 ‘전세난’ 때문이다. 연립주택은 타운하우스, 테라스하우스로 변신하면서 단독주택과 아파트를 합쳐 놓은 장점을 부각시키려 한다. 하지만 공동주택에 비해 노후화가 빨리 진행되기 때문에 되도록 신축 연립주택을 구입하는 것이 좋다. 또 연립주택은 아파트에 비해 환금성이 높지 않으므로 투자 시 주의해야 한다.

#4. 재테크의 지혜, 아파트 투자
아파트를 고를 때 가장 중요한 것 한 가지를 꼽으라면 바로 ‘대지지분’이다. 대지지분이란 ‘내 아파트가 갖고 있는 땅의 면적’이다. 흔히 아파트 가격을 비교할 때 평당 가격을 따진다. 하지만 이보다 더 중요한 것이 대지지분당 가격이다. 동일 지역에 비슷한 크기의 두 단지가 있는데 가격이 같다면, 대지지분이 넓은 아파트를 사야 한다. 평당 가격보다는 전용면적당 가격, 전용면적당 가격보다는 대지지분당 가격으로 가치를 판단해야 한다.

#5. 개발을 알면 아파트가 보인다
틈새평면은 주력평면에 비교되는 개념으로, 주택 수요자들의 요구는 전용면적 59㎡에 집중되어 있으나 수익성이 떨어지기 때문에 사업자들은 70~75㎡의 틈새평면을 주로 만들고 있다. 이는 분양가 상승의 빌미를 제공한다. 실제로 제곱미터당 분양가는 주력평면에 비해 높게 책정되는 경우가 많다. 여전히 대부분의 아파트가 주력평면인 상황에서 이제 막 생기고 있는 틈새평면의 아파트를 선택하는 것은 투자 측면에서 조심스러운 판단이 요구된다.

#6. 놓치기 쉬운 아파트 관리
아파트는 AS를 받을 수 없을까? 최근 아파트 하자 관련 민원이 급격히 늘어난 이유는 건설사들의 경영 악화와 관련되어 있다. 저가 수주를 한 중소하청업체들이 이익을 남기기 위해 부실시공을 하고 대형 건설회사는 이를 제대로 관리, 감독하지 못했기 때문이라는 것이다. 입주하는 아파트의 하자보수는 법에 규정되어 있어 주택사업자는 필히 서비스해야 한다. 입주 전 하자점검 시 점검을 꼼꼼히 하고, 입주 후 하자보수 기간이 끝나기 전에 문제점을 찾아내야 한다.

#7. 부동산은 심리 싸움이다
부동산시장이 단기적으로 움직이는 것은 심리적인 이유가 크다. 대표적인 것이 정부의 부동산 정책이다. 장기적으로는 펀더멘털이나 시장 기본가치에 의해 부동산 가격이 움직이지만 ‘투자심리’는 대표적으로 부동산시장을 움직이는 단기변수가 된다. 당신의 아파트가 오르는지 내리는지를 알고 싶다면 주변 지역의 유사 아파트와 비교하지 말고 완전히 다른 지역의 아파트와 비교해보라. 언제 팔아야 할지 어디까지 오를지 등에 대한 변수를 더욱 정확히 확인할 수 있을 것이다.

당신의 행복한 부동산 투자를 위하여

주택시장의 정수를 알기 위해서는 현상과 본질의 차이를 알아야 한다. 단적인 예로, 화려한 모델하우스는 아파트의 본질이 아니다. 심지어 모델하우스가 아파트가 들어설 현장이 아닌 곳에 지어지는 경우도 있다. 이는 주택 수요자가 찾아오기 좋은 곳에 모델하우스를 지어 꿈과 환상을 심어주고 싶다는 주택사업자들의 희망이 반영된 것이다. 안타깝게도 모델하우스가 아닌 썰렁하고 텅 빈, 정말 아무것도 없는 현장이 아파트의 정수다. 우리는 허허벌판을 보고 새로 지어질 아파트를 정확하게 그려내야 한다. 힘든 일이다.
우리는 왜 부동산 투자를 하는가? 노후 대비, 자산 관리 등 이유는 여러 가지일 것이지만 이는 수단에 불과하다. 재테크와 투자의 진정한 목표는 단 하나, ‘행복’해지는 것이다. 행복은 결과가 아니라 어떤 일을 해나가는 과정에 더 많이 발생한다. 저자는 공부하고 투자하면서 투자의 본질에 가까이 가는 여정 자체가 행복이라고 말하며, 투자를 위해서든 혹은 자신이 살 집을 찾기 위해서든 아파트를 바라보는 제대로 된 관점을 반드시 가져야 한다고 역설한다. 그리고 이 책은 당신의 투자 여정에 작지만 큰 행복을 더해줄 것이다.

책 속으로
열심히 강의를 하고 나면 쉬는 시간에 살짝 찾아와서 한 군데만 딱 찍어달라는 사람들이 많다. 지표와 심리, 현장을 모두 경험하고도 부동산 상품 하나를 고르는 데는 엄청난 노력이 필요하다. 그러하기에 제대로 된 자산관리를 하면 최고의 노후 대비가 된다. 하지만 공부하지 않고 노력하지 않는 사람은 설사 누가 찍어줘도 그걸 평가할 능력이 없다. 혼자서만 공부해서 재테크를 하라는 말이 아니다. 책도 읽고 세미나도 참가하고 주변의 전문가 이야기도 들어야 하지만, 궁극적으로는 본인의 판단과 책임으로 하는 것이 투자라는 뜻이다. 이 책에서 이야기하는 다양한 분야와 부문에 대한 지식을 쌓아야 한다. 얼마를 투자해서 얼마를 번다는 지식이 아닌, 실수하지 않고 실패하지 않는 지식과 경험을 배우는 것이다. _[프롤로그] 중에서

분양가는 분양권에 매겨져 있는 가격이다. 분양권이란 신규 분양한 아파트 청약에 당첨되어 해당 아파트가 준공된 이후 입주할 수 있는 권리를 말한다. 따라서 입주할 때가 되면 분양권은 주택이 되며, 분양가는 아파트 매매가격이 된다. (…) 아파트 분양가를 주변에 분양 중인 유사 아파트와 비교하는 경우가 많으나 사실은 주변의 기존 아파트와 비교하는 것이 가장 바람직하다. 분양가는 결국 2~3년 후의 매매가이므로 3년간의 수익률과 위험 프리미엄을 더해 결정된다. 따라서 분양가는 기존 아파트 매매가격보다 10% 내외에서 비싼 것이 가장 적절하다. 이보다 더 높다면 고분양가를 의심해볼 수 있다. _[분양가는 호가일 뿐이다] 중에서

모델하우스에는 소비자를 유혹하기 위한 다양한 방법이 구현된다. 좋게 이야기하면 유혹이고 심하게 이야기하면 속이기다. 따라서 가짜 집, 체험 마케팅의 각축장에서 살아남기 위한 노하우를 익혀야 한다. (…) 입주를 앞두고 사전점검을 가보면 예전에 봤던 모델하우스보다 좁아 보이는 경우가 많다. 이는 모델하우스를 더 넓어 보이게 하기 위해 특수 제작한 소형가구가 주는 ‘착시현상’ 때문이다. 모델하우스를 방문했을 때 안방의 침대에 누워보라. 보통 키의 남자들도 다리가 침대 밖으로 나온다. 그리고 안방에 장롱이 없어 훨씬 크게 느껴진다. 마감재나 면적을 다르게 하면 사기 분양으로 법적 문제가 되지만, 가구나 전시용품들은 실제 시공과는 무관한 것이므로 뭐라 할 수도 없다. 그저 마케팅의 기법으로 이해해야 하고, 이를 미리 알고 속지 않으면 된다. _[모델하우스의 유혹] 중에서

2015년 초 개봉한 영화 [강남 1970]을 보면 1970년대 서울 강남에서 땅 투기가 어떻게 조직적으로 이루어졌는지를 생생하게 알 수 있다. 쉽게 설명하면 땅 투기 조직이 땅을 사서 서로 웃돈을 붙여 사고팔기를 계속하며 땅값을 끌어올린다. 그러면서 이곳에 개발 호재가 있다는 소문도 함께 퍼뜨린다. 이렇게 가격이 올라갈 대로 올라간, 소위 ‘작업이 된 땅’은 마지막으로 ‘호구 쩐주’에게 팔린다. 이 땅을 산 사람은 소위 상투를 잡게 되는 것이다. 가장 높은 가격에 더는 매수자를 찾을 수 없는 마지막 매수자다. 이런 일이 가능한 이유는 거래가 거의 이루어지지 않는 토지는 정보의 비대칭성이 너무 크기 때문이다. 실제 그 땅값이 얼마가 적정한지를 정확히 알 수가 없기 때문에 공급자가 제공하는 정보를 의심 없이 받아들이는 것이다. _[거래량이 늘었는데 가격은 왜 제자리일까?] 중에서

청약경쟁률이 높다고 무조건 좋아할 일은 아니다. 첫 번째는 분양물량이 적어서 경쟁률이 높아졌다는 점이다. 청약경쟁률을 자세히 살펴보면 왜 부산 등 특정 지역의 경쟁률이 높은지를 알 수 있다. 최근 청약경쟁률이 세 자릿수를 넘어가는 단지들을 살펴보면 재건축이나 재개발 등 정비사업이 진행되는 단지가 대부분이다. 정비사업은 조합원들이 주체가 되어 진행되는데 조합원 몫의 아파트를 제외하면 일반인에게 분양되는 물량은 그리 많지 않다. (…) 두 번째는 청약제도의 변경이다. 청약자격을 가진 가입자가 급증하다 보니 청약경쟁률이 높아지는 것은 당연한 이치다. (…) 2014년에 분양 아파트 청약경쟁률이 15대1, 21대1 수준이던 대구와 부산은 2015년 상반기 각각 80대1과 61대1로 높아졌다. 이렇게 높아진 청약경쟁률의 이면에는 주택청약제도 개편이 자리 잡고 있음을 염두에 두어야 한다. _[청약경쟁률의 함정] 중에서

지금이 정말 공급과잉일까? 공급과잉에 대한 논란이 벌어질 때는 주변 시세와 대비해서 분양가의 적정성 여부를 판단해야 하고 프리미엄 형성 여부도 살펴야 한다. 분양가 상한제가 폐지되면서 분양가가 오르고 있긴 하지만, 그 폭이 크지 않고 아파트가격 또한 오르고 있다. 따라서 분양가의 적정성 여부를 판단하는 매매가 대비 분양가 비율은 그리 높은 수준이 아니다. 2000년 이후 16번의 기간을 볼 때 매매가 대비 분양가 비율이 가장 높았던 시기는 2008년으로 1.25배였다. 2014년과 2015년은 각각 9번째와 12번째에 그친다. 특히 분양가 상한제가 폐지된 2015년은 오히려 0.96배로 매매가격이 더 높다. _[역대 최고 수준의 인허가물량] 중에서

부동산 전문가로 자처하면서 언론과 방송을 종횡무진 누비는 이들에게는 공통된 특징이 있다. 일단 부동산의 모든 부문을 잘 알고 있는 듯 이야기한다는 것이다. 20년 가까이 부동산을 연구하는 필자로서는 모든 지역과 모든 상품에 통달한 전문가란 사실상 존재할 수 없다고 생각한다. 부동산은 지역성(국지성)이란 특성을 가진다. 부동산의 자연적 특성 중 위치의 지리적 고정성으로 인해 그가 속한 지역에 제한을 받는다는 의미다. 서울에는 25개 구가 있고 그 구의 하위 행정단위로 동이 있다. 그런데 구마다 개별적으로 다른 특색이 있고, 그 하위 행정단위인 동들도 저마다 특색이 있다. 따라서 서울시만 하더라도 지역성을 고려한 부동산시장 분석은 불가능하다고 보는 것이 맞다. 그럼에도 전국을 대상으로 해서 전문가로서 분석한다. 난센스다! _[불안을 팔아 먹고사는 부동산 전문가들] 중에서