박원갑의 부동산 투자 원칙

절대로 흔들리지 않는 노후 대비 부동산 성공 법칙
“검은 고양이든 흰 고양이든 쥐(현금흐름)만 잘 잡으면 된다”

부동산은 노후에 어떤 존재일까. 과연 언덕일까, 짐일까. 인구 고령화와 저출산 시대를 맞은 만큼 부동산은 과거처럼 무차별적 상승은 힘들 것이다. 부동산에 대한 맹목적인 사랑은 위험하지만, 그렇다고 일본형 부동산버블 붕괴를 떠올리며 무조건 부동산을 배척하는 것도 바람직하지 않다. 우리나라 가계 자산의 70~80%는 부동산이어서 부동산을 빼고서는 노후 자산 재설계를 논하기 어려운 게 사실이다.
《박원갑의 부동산 투자 원칙》은 투자 심리를 활용한 노후 부동산 성공 법칙을 다룬 책이다. 부동산학 박사인 저자는 언론을 통해 많이 알려진 국내 대표적인 부동산시장 분석가로 손꼽힌다. 이 책은 아파트, 다가구·다세대주택, 점포겸용주택, 상가, 토지, 꼬마빌딩 등 분야별로 생생한 투자 사례는 물론 개인의 심리적 특성을 고려한 자산 관리법까지도 다룬 것이 특징이다. 가령 세입자가 많은 다가구·다세대주택은 감정노동의 힘겨움을 모르고서는 성공할 수 없다는 것이다.
저자는 전문지식 이외에도 자신의 정확한 성격과 심리 파악이 자산관리 성패의 핵심이라고 강조한다. 막상 계획은 이성적이고 합리적으로 짜놓고도 행동은 감정적으로 하면서 일을 그르치는 경우가 많기 때문이다. 이 책은 수시로 흔들리는 사람에게는 비환금성 자산인 부동산이 자산관리에 득이 될 수 있음을 밝힌다. 잘 팔리지 않는 비환금성이 오히려 재산을 지키는 가치를 발휘한다는 것(비환금성의 역설)이다. 적어도 충동적인 감정에 못 이겨 애써 모아놓은 재산을 하루아침에 날려버리는 어처구니없는 행동을 막는 잠금장치로서 가치이다.
은퇴 세대를 직접 만나 그들의 생생한 투자 성공담과 실패담을 들은 저자는 누구에게나 통용되는 황금법칙은 없다고 단언한다. 그러므로 특정 자산에 대한 편견을 버리고 자신의 성격과 스타일에 따라 맞춤형 전략을 짤 것을 주문한다. 나이가 들수록 급변하는 시장에 기민하게 대응하기 어려울 뿐만 아니라, 작은 일에도 마음이 흔들리기 쉬운 보통 사람들에게 부동산은 노후의 든든한 보험이 될 수 있음을 일깨우는 한편, 제도나 시장 상황이 바뀌어도 변함없는 성공적인 부동산 투자의 대원칙을 제시한다.

원칙을 지키고 현금흐름을 잡아라
이 책은 또 독자들이 균형적이고도 냉철하게 시장 흐름을 읽을 수 있는 통찰력과 판단력을 기를 수 있도록 한 점이 돋보인다. 부동산의 단점도 적지 않다. 부동산은 주식 같은 금융자산에 비해 비효율적이고 수익도 낮다. 실제로 많은 국가에서 장기적으로 주식 투자 수익률은 연평균 7~8%, 부동산과 채권 투자 수익률은 3~4%정도다. 그래서 금융지식이 많고 강심장을 가진 소유자라면 부동산보다는 금융자산을 통해 부를 늘리는 게 빠르다. 하지만 노후 들어서는 인지능력과 판단력이 떨어지므로 시시각각 변하는 금융자산을 운용하는 일은 힘에 벅찰 수밖에 없다.
부동산은 주가의 등락에 일희일비 하지 않아도 되고 실물자산이니 태풍이 불어와도 허공으로 사라지는 일은 없어 마음이 편하므로 심리적인 측면에서 메리트가 적지 않다. 즉 자신의 마음이 편안하고 관리에 어려움이 없다면, 부동산은 노후생활 방편에 적절한 활용의 대상이라는 설명이다. 부동산은 자산설계에서 플랜 A(최선)가 아니라 적어도 플랜 B(차선)로서 충분한 가치를 지닌다는 것이다.
저자는 부동산과 금융자산은 각각 단점과 장점이 있으므로 부동산과 금융자산에 대한 이분법적인 구분을 지양하는 것이 필요하다고 주장한다. 즉 물리적인 분류법보다는 통섭의 관점으로 현금흐름이 잘 나오는지 여부에 따라 가치를 판단하라는 주문이다. 저자는 “검은 고양이든 흰 고양이든 쥐(현금흐름)만 잘 잡으면 된다. 현금이 잘 나온다면 나이 들어 무조건 부동산을 줄일 필요는 없다 ”고 말한다. 그리고 나이 들어서는 안전자산이면 늘리고 위험자산이면 줄이는 쪽으로 방향을 잡는 것도 좋다는 것이다.
다만 부동산에 대한 종전의 인식을 바꿀 필요가 있다고 지적한다. 저성장 시대로 접어든 만큼 부동산 투자는 최선보다는 차선으로 접근하고 고수익보다는 보험으로서 인식할 때 마음이 편하다고 강조한다. 그는 또 부동산은 투자보다는 필요로 구매할 때 여유와 편안함을 안겨줄 뿐만 아니라 가격 스트레스도 덜 겪게 된다고 말한다. 어느 시장이든 미래를 예측하는 전망은 대체로 적중률이 떨어지므로 부동산시장 역시 전망보다는 대응하는 힘을 기르는 게 중요하다는 점도 역설한다.

실천 가능한 자신만의 자산 재설계 전략을 짜라
이 책에서 흥미로운 것은 은퇴 조급증에 빠져 30~40대에 월세를 받는 것에 대해서 부정적인 입장을 피력하고 있는 점이다. 원래 월세 받기는 중장년층의 꿈이자, 어느 정도 재산을 축적한 부자들이 생각하는 투자 방식이었다. 하지만 요즘 들어 연령층이 급속히 낮아지고 계층도 중산층과 서민까지 넓어지고 있다. ‘조물주 위에 건물주’라는 유행어는 임대업을 로망으로 생각하는 사회적 인식과 맥락을 같이한다.
반면 저자는 “하루하루 회사생활하기에 바쁜 젊은 시절부터 여러 채의 부동산을 사들여 월세 받기에 나서는 것은 쉬운 일이 아니다”고 말한다. 은퇴자에게는 월세가 수입원으로서 중요한 가치를 지니지만, 아직 현역인 고소득 샐러리맨이나 자영업자에게는 세금 부담 때문에 실익이 크지 않을 수 있다. 주택에 대한 임대소득 과세가 강화되는 데다 관리의 번거로움, 넉넉하지 않은 자금 문제도 걸림돌이다.
때문에 월세 중심의 부동산 재설계는 현직 때보다 돈이 어느 정도 모이는 은퇴 1년 전후 본격 시작하는 게 좋다는 설명이다. 월세는 월급이 잘 나오지 않을 때, 월급 대신 받는다고 생각하라고 지적한다. 부동산을 통한 노후 준비는 너무 서두르는 것보다 한 템포 늦추는 게 시행착오를 줄이는 방법이라는 것이다. 주택 다운사이징, 주택연금 가입, 귀촌·귀농, 전원 생활하기 역시 배우자와 합의, 충분한 검토를 거쳐 판단하는 것이 바람직하다고 강조한다.
책에서는 무엇보다 지속적으로 실천 가능한 자신만의 자산 재설계 전략을 짜는 게 좋다고 말한다. 실패를 줄이기 위해서는 적어도 1년 정도는 현장조사 등을 거쳐 스스로에게 제출하는 보고서를 작성하는 게 필요하다는 것이다. 저자는 “그동안 자산 재설계 방법을 놓고 의사결정을 하지 못했던 사람들이 이 책을 읽고 방향타를 잡는 계기가 되었으면 좋겠다”고 말한다.

책 속으로

문제는 평범한 사람이 인구 쇼크에서 나 홀로 탈출할 방법이 있겠느냐는 점이다. 방법을 안다고 하더라도 실제 행동으로 옮기기는 어려운 일이다. 인구 쇼크를 피하기 위해 젊은 인구가 많은 베트남 등 동남아로 이민을 갈 수도 없지 않은가. 대부분 이런저런 걱정을 하면서 지금 거주지에서 꾸역꾸역 살아갈 것이다. 역사의 큰 물결 앞에서 소시민이 할 수 있는 일은 의외로 많지 않다. (…) 막연한 이상론보다는 차라리 현실적인 대안을 찾는 것도 좋다. 부동산 문제로 좁혀보자. 인구 쇼크를 피할 방법은 없을까? 한국을 벗어나지 않는 한 인구 쇼크의 무풍지대는 없다. 절대적 안전지대보다는 상대적 안전지대를 찾는 게 지혜로운 해법이다. 부동산을 교외보다는 도심 중심으로 재설계하는 것도 괜찮은 방법이다. 도심이 인구 쇼크의 영향을 덜 받기때문이고, 손해를 보더라도 덜 보기 때문이다. _pp.51~52

성공적인 자산관리를 위해선 공식이나 격언을 외우기보다 스스로 ‘생각(사유)’하는 힘을 키워야 한다. 암기왕이 투자왕이 되지는 않는다. 셈법보다 생각법이 더 중요하다. 맹목적인 투자공식 따라 하기는 필패를 부른다. 복잡하고 변화무쌍한 현실에서 판단하고 응용하는 힘은 남을 따라 하기보다는 스스로 사유하기에서 나온다. 사유하는 존재는 그 자체만으로도 아름답다. 사유는 창의성의 인큐베이터이자 부의 원천이다. _ pp.54~55

태풍이 불어와도 바위처럼 흔들림 없는 당신만의 투자철학은 무엇인가. 투자철학을 만들기 위해서는 생각하는 힘을 길러야 한다. 그 힘은 바로 사유와 사색에서 나온다. 그런데도 사람들은 ‘사색’ 보다는 ‘검색’ 을 선호한다. 즉각적인 지식을 얻는 것은 잠시 활용할 수 있으나 사유의 힘을 기르는 데는 방해가 될 뿐이다. 만약 당신이 확실한 투자철학을 정립하지 않았다면 투자수익을 통해서는 부를 늘리기 어렵다. 오히려 그나마 보유하고 있는 재산을 날릴 가능성이 크니 함부로 투자하지 마라. 이런 경우 투자보다 월급이나 사업수익 같은 원금을 늘려 부자가 되는 길이 더 빠르다. _p.63

어쨌든 충동적인 사람들의 경우 자산 재설계의 출발은 이성과 합리성에 대한 과신을 버리는 것이다. 일을 그르치는 사람들의 실패 이유는 대부분 계획은 이성적으로 짜지만 행동을 감정적으로 하기 때문이다. 자신이 이성적이고 합리적인 인간이라고 거짓말을 하기 때문이다. 이성과 합리성에 대한 무한신뢰가 사고를 부른다. 감정이 작동하기 마련인 위기 때도 이성과 합리성이 작동할 것으로 생각하는 것은 큰 오산이다. 이런 상황에서 수시로 흔들리는 사람들은 스스로 이성과 합리성이 허물어지지 않도록 단단한 방어벽을 만들어야 한다. 처음 먹었던 생각들이 끝까지 지탱될 수 있도록 스스로 마음의 방파제를 만드는 지혜가 필요하다는 얘기다. 만약 스스로 이성과 합리성을 유지할 수 있다면 모를까, 그렇지 않다면 자산관리 스타일을 바꿔야 한다. 투자도 자신의 성격에 맞추지 않으면 십중팔구 실패한다. 노후 자산 재설계에도 개인의 심리적 특성에 따른 접근이 필요한 것은 이 때문이다. _p.76

자산관리의 3대 원칙으로 흔히 안전성, 수익성, 유동성(환금성)을 꼽는다. 이 가운데 유동성은 내가 팔고 싶을 때 팔 수 있어야 가치를 지닌다는 뜻이다. 사람들이 언제든지 현금으로 바꿀 수 있는 예금과 적금 같은 금융자산을 선호하는 이유다. 부동산의 가장 큰 약점은 비환금성이다. 하지만 진득하지 못하고 촐랑대는 사람에게는 부동산이 오히려 자산관리에 득이 될 수 있다. 이른바 ‘비환금성의 역설’이다. (…) 역설적이지만 찾지 못하니까 그나마 자기 재산을 지킬 수 있는 것이다. 단기간 쉽게 현금으로 바꿀 수 없는 부동산은 충동적인 사람에게는 괜찮은 강제 저축 수단이 된다. 부동산을 산다는 것이 일종의 ‘콘크리트 저축 행위’ 라고 하는 것도 이 때문이다. 드럼통에 5만 원짜리 지폐 다발을 넣어 아예 시멘트로 부어버리면 마음이 약해져서 돈을 꺼내 쓰는 일을 막아줄 것이다. _pp.89~90

큰 위기로 폭락 장세가 오더라도 실제로 집을 살 수 있는 여력이 있는 사람은 많지 않다. 살 때라는 것을 알
지만 막상 행동을 뒷받침할 돈이 없기 때문이다. 이런데도 많은 사람이 마치 자신이 현금부자인 것처럼 매매타이밍을 잰다. 만약 당신이 부동산 대폭락설을 믿는다면, 말로만 떠들지 말고 지금부터라도 조용히 실탄(자금) 을 만들어라. “호랑이는 스스로 호랑이임을 밝히지 않는다. 다만 덮칠 뿐”이라는 아프리카 작가 월레 소잉카 (Wole Soyinka)의 말을 가슴에 담아라. 결정적인 순간에 실행하려면 그만큼 평소에 소리 없이 착실하게 자금을 준비해야 한다는 뜻이다. _p.125