대한민국 상가투자 지도

하루 매출 300만 원 나오는 상가는 어디?
매출 지도로 푸는 돈 되는 상가 고르는 법

OECD 국가 중 가장 높은 비율의 자영업자를 가진 나라지만, 그 어디서도 점포 창업자가 얼마를 투자해 얼마를 버는지 투명하고 객관적인 자료를 내놓지 않고 있다. 상가의 적정 가치는 시행사나 분양사에서 제시한 금액을 기준으로 가치가 평가되어서는 안 된다. 점포 창업자가 영업을 하여 낼 수 있는 수익, 즉 매출을 기초로 하여 평가되어야 한다. 그런 전제 하에 이 책에서는 서울과 경기도 핵심 상권 점포들의 창업 투자금과 매출을 전격 공개한다.

저자는 2016년부터 최근까지 4년간 70여 명의 부동산 회원들과 함께 서울과 경기도 역세권 점포들의 매출을 조사하고 이를 바탕으로 입지를 분석하는 연구를 해왔다. 즉, 저자와 회원들은 직접 가맹 상담을 받고 가맹점 점주들을 인터뷰하면서 해당 상가의 가치를 분석해온 것이다. 그리고 그간 모은 방대한 자료를 정리해 상가 투자나 창업을 준비 중인 사람들에게 이 정보를 공유하기로 했다.

이 책에서는 편의점, 화장품전문점, 커피전문점, 베이커리, 분식집, 치킨집 등 우리가 일상적으로 이용하는 프랜차이즈 점포들의 일 매출이 전격 공개된다. GS25, 세븐일레븐, 미니스톱 등 우리 동네 편의점은 하루에 얼마나 벌까? 내가 즐겨 가는 투썸플레이스, 이디야커피, 빽다방은 또 얼마를 벌까? 배스킨라빈스나 파리바게뜨를 오픈한다면 투자금은 얼마고, 벌어들이는 수익은 얼마일까?

우리가 궁금했던 프랜차이즈 점포들의 일 매출을 공개된다. 그리고 왜 그런 결과가 나왔는지를 국내 최고 상가부동산 전문가인 저자가 상세하게 분석해준다. 매출이라는 결과를 토대로 역추적하면 건널목 하나를 두고도 입지에 따라 대박이 나는 가게와 망하는 가게의 차이를 보다 쉽게 분석할 수 있다.

길 하나 건넜을 뿐인데 … 대박과 폐점의 차이는?
상가 시장의 양극화, 그럼에도 끝까지 살아남아 이길 입지를 찾아라!

경기침체와 코로나19 유행을 생각하면, 상가투자는 아무래도 잠시 쉬어야 할 것만 같다. 특히 코로나19로 인해 모임이 줄고 온라인 쇼핑이 늘면서 소매점의 영업환경은 더욱 악화되고 있다. 얼마 전에는 부동산 재벌인 롯데그룹이 창사 이래 첫 구조조정을 단행한다는 언론 보도가 있었다. 사태의 심각성이 더욱 크게 다가온다.

정부는 재난기본소득 등 재정 확대 정책을 쓰며 지출을 늘려 경기부양을 도모하고 있다. 이는 우리만의 이야기가 아니라 전 세계적 추세가 될 가능성이 높다. IMF는 외환보유고가 부족한 아시아 일부 국가의 문제였지만 코로나19는 전 세계의 문제 아닌가.

이는 전 세계적으로 정부 지출이 늘어 유동성이 엄청나게 증가할 것을 예상하게 한다. 이로 인해 금리가 낮아지고 필연적으로 저성장도 따라올 것이다. 저성장, 저금리, 풍부한 유동성이라는 환경은 수익형 부동산인 상가를 소유하고 싶은 욕구를 높일 것이다. 문제는 좋은 상가 찾기가 여긴 쉽지 않다는 것이다.

그런 점에서 이 책은 큰 지침서가 될 것이다. 수많은 지역의 프랜차이즈점 매출을 짚어주니 앞으로 살아남을 곳과 그렇지 않을 곳을 쉽게 구분해낼 수 있다. 특히 주목해야 할 점은, 장사가 덜 되는 자리에서 폐업 점포가 나오면 장사가 잘되는 점포는 더더욱 잘되는 현상이 벌어진다는 것이다. 즉 하루 매출 130만 원이던 편의점이 문을 닫으면, 근처 더 좋은 자리에서 하루 200만 원을 팔던 편의점의 매출이 250만 원으로 증가한다.

아파트에만 양극화가 일어나는 것이 아니다. 상가 시장도 양극화를 향해 달려가고 있다. ‘똘똘한 한 채’는 더 이상 아파트에만 해당되는 내용이 아니게 됐다.

가령 서교동의 세븐일레븐 서교5호점과 CU 서교제일점은 같은 상권에 입지 조건도 유사하다. 그런데 최근 한 점포가 문을 닫았다. 코로나19가 유행하기 조금 전이었으니 가장 큰 원인은 최저임금 인상이었을 가능성이 매우 크다.

폐점한 쪽은 세븐일레븐 서교5호점이다. 일 매출 100만 원 초반대의 점포로 수익이 좋진 않으나 점주의 인건비 정도는 벌 수 있는 자리였다. 하지만 최저임금 8,590원으로는 월세가 0원이라도 점주에게 돌아갈 수익이 별로 없다.

GS25의 2019년 평균 매출은 190만 원 정도였다. 이는 130만 원이던 2010년 초에 비해 무려 50% 가까이 높아진 것이다. 물가 상승도 한 원인이겠지만, 결정적인 이유는 100만 원 초반대의 부진한 점포들이 대거 문을 닫으면서 잘되는 곳만 살아남았기 때문이다.

이런 현상은 코로나19의 영향을 받는 상권일수록 심화될 것이다. 대표적인 곳이 대학가 상권이다. 고려대 앞의 어느 프랜차이즈점은 2019년 3월 월 한 달 매출이 6천만 원 정도였다. 그러나 2020년 3월에는 코로나19로 인해 등교하는 학생들이 없어 2,800만 원 선으로 주저앉았다. 이 밖에도 유흥가 등 사람들이 모이는 상권은 10% 정도 매출이 하락했다. 반면 주거지 상권은 매출 하락이 없었다.

세븐일레븐 서교5호점이 있던 자리는 얼마간 공실 상태였다가 식자재 유통점이 입점했다. 매장 영업이 아니라 배송 영업을 주로 하는 곳이다. 공실이 해소돼 다행이지만, 편의점보다 선호도가 떨어지는 세입자임에는 틀림없다.

다시 한 번 강조하지만, 경기부진에서 살아남아 이길 수 있는 입지를 골라내야 한다. 그런 면에서 이 책이 독자에게 크게 활용될 수 있을 것이다.

상가투자에서 가장 중요한 것은 그 입지의 그 점포에서 나오는 매출을 정확히 추정하는 것이다. 이 매출 데이터는 그 어떤 곳에도 없다. 점포 하나하나를 모두 직접 조사하고 정리해야 얻을 수 있는 정보이다. 개인이 하게 되면 수년이 걸릴 수도 있다. 그 몇 년의 노력을 한 권의 책으로 풀어준 김종율 대표가 그저 고마울 따름이다.
- 김학렬 (스마트튜브 부동산조사연구소, 문화콘텐츠제작소 소장)

앞으로 10년, 우리는 무엇에 어떻게 투자해야 할까? 어디서부터 시작해야 할까? 그 첫걸음은 물론 사람이다. 최고의 전문가를 만나는 것이 가장 먼저 할 일이다. 전문가도 말과 글로만 전문가가 있고 실전을 겸비한 전문가가 있다. 김종율 대표는 우리 부동산 투자 업계의 실전 고수다. 특별히 입지를 보는 안목은 가히 최고라고 평가받는다. 김종율 대표의 새 책이 투자의 시대에 참신한 대안이 될 것이다.
- 김동환 (유튜브 경제 채널 ‘삼프로tv’ 진행자, 대안금융경제연구 소장)

요즘 부동산 정책들로 인해 주거 상품에 대한 투자에 많은 제약이 생겼다. 그로 인해 앞으로 어떤 투자를 해야 할지 고민 중인 분이 많이 계실 거다. 그 고민을 혼자 안고 있지 말고 전문가와 함께하기를 바란다. 김종율 대표는 전문가가 인정하는 전문가이다. 이 책을 읽는 여러분 모두 부디 안정적인 월세를 받을 수 있는, 현금 흐름이 원활하게 창출되는 상가를 소유하게 되시기를 바란다.
- 이주현(월천재테크 대표, 『나는 부동산으로 아이 학비 번다』 저자)

우리가 학교 다닐 때 정답지를 보아가며 문제집을 풀었듯이, 참고해가면서 이 책에 담긴 개별 상권의 사례들을 하나하나 되짚어 스터디를 해나간다면 그 어디에서도 배우지 못할 귀한 상가투자 교과서이자 참고서가 되어줄 것이다. 상가투자자로서 한 단계 업그레이드하고 싶으신 여러분의 안목을 높여드릴 귀한 책이 될 것이라 자신한다.
- 붇옹산(네이버 카페 ‘부동산 스터디’ 운영자)

세상은 넓고 고수는 많다는 것. 이 이야기는 절대 과장이 아니다. 우연하게 부동산 업계 분들을 만난 덕분에 김종율 대표와 인연을 맺게 된 게, 저에게는 큰 전환점이 되는 것 같다. 물론 나는 이미 창업해 열심히 전업 작가이자 강사로 살아가고 있지만, 주변에 창업을 고민하는 지인들에게 꼭 김종율 대표의 책, 『대한민국 상가투자 지도』를 권할 것 같다.
- 홍춘욱(이코노미스트, EAR리서치 대표)