금쪽같은 내 재산 지키는 재개발 재건축 법률상식 119

금쪽같은 내 재산, 법을 알아야 제대로 지킨다!
한국전쟁이 끝난 폐허 속에서 도시와 마을을 건설한 우리나라는, 그 후 30~40년에 한 번씩 재개발과 재건축의 광풍이 몰아친다. 지역마다, 개별 주택마다 시간의 차이는 있지만 새로운 택지가 점점 줄어드는 상황이다 보니 재개발과 재건축은 앞으로도 계속 이어질 전망이다.
2019년 2월 현재, 전국에 재개발 재건축 사업구역이 2천 개 이상인 것으로 알려져 있다. 내 집은 물론 친인척, 지인의 집 또는 지금 생계를 꾸려가고 있는 가게가 사업구역에 포함될 수 있다. 그런 의미에서 재개발 재건축은 남의 일이 아니다.
재개발 재건축의 사업진행에 관한 법률인 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)은 2003년 7월 1일 시행 이후, 14년이 지난 2018년 2월 9일자로 전면 개정되어 시행되고 있다. 기존 정비사업에서 파생된 문제점을 보완하고 정비사업의 종류를 통폐합하는 큰 변화가 생겼다. 이렇게 법은 계속 바뀌고 판례도 새롭게 나온다. 그렇지만 이 법이 이해당사자 간의 분쟁을 조정하기 위해 만들어지다 보니 언제나 정의롭고 항상 약자를 보호하는 것은 아니다. 그렇지 못한 경우도 많다. 당연히 법 때문에 억울한 상황에 처하는 사람도 생긴다.
조합원이 되면 꼭 알아야 하는 법은 무엇일까? 재개발이나 재건축에 참여하지 않고 현금청산자가 되려면 어떤 절차를 밟아야 할까? 분양신청 과정에서 발생하는 문제는 어떤 법조항을 참고할까? 조합과 시공사가 충돌할 때는 어떤 법에 기댈 수 있을까? 기존 조합에 문제가 있다면 어떻게 대응해야 할까?
이 책은 조합 설립에서 시공, 입주, 분양까지 조합과 조합원 그리고 이해당사자들이 각자의 입장에서 필요한 법과 절차에 대해, 알기 쉽게 설명해주고 있다. 특히 2018년에 전면 개정된 도시정비법을 새롭게 해설해주고 있고, 알아두면 도움이 되는 판례를 다수 소개하고 있다.

각종 이권 다툼이 끊이지 않는 재개발 재건축 사업 현장의 민낯!
재개발과 재건축이 현재는 같은 도시 및 주거환경정비법의 적용을 받고 있지만, 그 출발의 모태는 달라서 성격도 매우 다르다. 재개발은 종전의 ‘도시재개발법’에, 재건축은 종전의 ‘주택건설촉진법’에 규정되어 있었다. 재개발은 정비기반시설이 열악한 지역에 도로와 상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업이다. 재건축은 정비기반시설, 즉 도로와 공원 등의 시설이 양호한 지역(보통은 아파트지역이다)에서 건물소유주들이 조합을 구성해 노후주택을 헐고 새로 짓는 사업이다. 말하자면, 재개발의 경우 공공사업의 성격을 띠고 있고, 재건축은 민간주택사업의 성격이 짙다. 이 때문에 사업방식과 절차는 매우 비슷하지만 속을 들여다보면 크게 다르다.
재개발이든 재건축이든 시작은 조합이 설립되면서부터다. 그런데 이 조합이 설립되면서부터 조합장 및 조합집행부의 비리, 이를 비판하고 몰아내려는 반대파의 공격, 시공사 선정과 관련된 각종 야합, 용역업체들의 이권개입, 신구 조합원 간의 갈등, 아파트 주민과 상가 상인과의 충돌 등 각종 분쟁이 시작된다. 많은 사람들의 이해관계가 얽히고설켜 있는 재개발 재건축 관련 현장에서는 어느 한쪽이 웃음을 짓는 순간, 다른 한쪽에서는 땅을 치며 피눈물을 흘린다. 재개발 재건축 전문가인 저자들은 이러한 상황 속에 있는 이해당사자들에게 꼭 필요한 법률지식과 도움을 주는 실제 사례를 담아 합리적인 선택과 판단을 돕고 있다.

남을까, 떠날까? 대박인가, 쪽박인가?
재개발 재건축이 ‘황금알을 낳는 오리’였던 시절이 분명 있었다. 정비구역 지정이나 조합이 설립되는 순간부터 해당지역 낡은 아파트 가격이 치솟고, 땅값 역시 부르는 게 값일 만큼 오르던 때다. 반면 부동산 경기 침체로 추가분담금을 우려한 조합원들과 수지타산이 안 맞아 재개발 재건축 사업을 기피한 건설사들의 영향으로 재개발 재건축 포기 구역이 급증한 적도 있었다. 하지만 낙후된 지역과 낡은 주택이 밀집한 지역에 거주하고 있다면 원하든 원하지 않든 재개발 재건축 사업의 대상이 된다. 여기서 해당지역 주민들의 갈등과 고민이 시작된다. 무조건 따를 수도 무조건 거부하거나 저항할 수도 없는 상황이 많이 생긴다. 그런데 대세를 거스를 수 없다면? 관련 법률을 조금이라도 제대로 알고 있는 사람이 자신에게 가장 유리한 선택과 이익이 되는 결정을 할 수 있다. 때로는 소송을 해야 할 일도 생기기 때문에 삶의 터전이자 소중한 재산을 지키기 위한 긴박한 상황과 맞닥뜨린다. 언제 어떤 상황에서 변호사의 도움을 받아야 하는지, 재산 가치를 평가하는 감정평가사의 역할은 무엇인지, 조합, 시행사, 용역업체 등의 권력 행사에는 어떤 대응을 해야 하는지 실제로 닥치지 않으면 알 수 없다.
이 책은 재개발 재건축 분야에서 15년 이상 활약한 전문 변호사의 풍부한 경험과 이해하기 쉬운 관련 법 조항 설명으로 재개발 재건축이 예정되거나 진행되고 있는 지역에 거주하는 사람, 그런 지역에 투자를 고민하는 사람에게 필요한 가장 현실적인 대응 방안과 조언을 주고 있다.