서울의 부동산만 오를 것이다

￭ 책 속으로


록펠러 센터 건립 이후 뉴욕시, 뉴욕주 및 뉴욕 대중교통운영기관 MTA Metropolitan Transportation Authority가 ‘도시 안에 도시 City withina city’로 조성되고 있다. 또한 맨해튼의 허드슨 강변지역의 개발은 역대 사상 최대 규모와 투자로서 민간개발을 통해 이루어지고 있으며, 동부야드와 서부야드를 나누어 2024년까지 상업 및 주거공간으로 복합적으로 재개발되고 있다. 또한 서쪽지역의 재조정, 뉴욕 7호선 연장, 자비츠 컨벤션 센터Javits Convention Center 리노베이션 등의 사업이 포함되어 있다. 일본은 2001~2006년 고이즈미 전 총리의 도시재생정책으로 도쿄의 대규모 도심 재개발사업이 진행을 착수했다. 치요다 구에 위치한 마루노우치 지구는 일본 대기업 본사, 금융 및 언론사가 밀집한 도쿄역과 천황의 거처인 황궁이 있는 일본 도쿄의 중심지로 한국의 서울역에서 광화문 일대와 비슷한 지역이다. 그간 마루노우치 지구는 천황의 거처가 있어 주변 개발과 고도제한으로 인하여 노후화가 진행되면서 일본의 도심개발이 활기를 잃었다. 하지만 마루노우치 지구의 도시재생은 호텔, 국제회의시설 등 경제활동을 촉진해 활력을 되살리는 도시기능과 함께 역사적 건축물을 보존해 고품격 지구로 만들었다. _pp.27-28

한때 큰 화제가 되었던 스웨덴 ‘말뫼의 눈물’을 기억하는가? 스웨덴 말뫼(스웨덴어: Malmö)는 발트해Baltic Sea와 카테가트해협 Kattegat Strait 사이에 있는 외레순해협(스웨덴어: Öresund)에 위치해 세계에서 번잡한 항로에 속하는 항구도시다. 1980년 전까지 스웨덴, 덴마크, 노르웨이 등의 북유럽 국가들은 세계적으로 해운 및 조선업에서 주도권을 가졌다. 하지만 한국, 일본, 중국에게 그 자리를 내놓으면서 특히 조선업이 급격히 쇠퇴했다. 그 당시 세계 최강의 조선업체인 스웨덴 코쿰스 Kockums도 말뫼에 위치했다. 높이 128m, 폭 164m, 인양능력 1,500t급, 자체 중량 7,560t으로, 당시로는 세계 최대의 코쿰스 크레인Kockums Crane을 보유해 조선강국의 상징이자 말뫼의 자부심이었다. 그러나 코쿰스 조선사는 1987년 파산하고 ‘코쿰스 크레인’을 1달러에 처분했다. 그 코쿰스 크레인은 지금의 현대중공업(대우조선해양과 합쳐져 한국조선해양이 됨)에서 보유한 ‘울산 골리앗 크레인’이다. 스웨덴 말뫼의 인구 약 30만 명 중 2만 7천 명이 실직에 빠졌고, 2002년 9월 말뫼 시민들이 코쿰스 크레인이 해체되고 운송선에 실려 사라지는 모습을 바라보며 눈물을 흘렸다. _pp.42-43

국가가 기준금리를 인상하게 되는 이유는 경기호황에 따른 인플레이션이 유발되어 물가가 상승하기 때문이다. 이에 대출금리를 상승시켜 시중자금을 중앙은행으로 끌어당기는 효과와 함께 예금금리를 상승시켜 저축을 유도한다. 한편 주택담보대출 금리도 상승시켜 기존 또는 신규 주택구매자의 심리를 악화시키고, 주택구매에 대한 이자비용을 증가시켜 주택구매에 대한 부담을 가중시킨다. 대부분 주택구매자는 집을 살 때 자기자본이 부족해 타인자본의 차입이라는 지렛대를 삼아 레버리지Leverage, 즉 은행의 대출을 이용한다. 다만 경기호황에 따른 기준금리 상승은 경제성장을 통한 소득증가로 이어져 부동산 임대료의 상승까지 이어지는 긍정적인 신호이다. 하지만 경기둔화에도 불구하고 낮아지지 않는 기준금리는 부동산 임대료 상승 없이 주택담보대출 금리 상승에 따른 이중고를 겪을 수 있다. 이런 시기에는 시세차익을 목적으로 주택매매가격과 전세가격 간의 차이가 적은 주택을, 전세를 끼고 매입하는 투자방식의 갭Gap투자는 위험해진다. 반대로 경기가 바닥으로 경기개선이 시작되는 시점에서는 낮은 기준금리, 일시적으로 완화된 대출규제를 고려해 주택담보대출을 이용해서 적극 투자할 수 있는 기회를 제공한다. _pp.73-74

지속적인 개발호재가 없는 지역은 교통, 편의시설, 주거문화 등의 변화가 없어 소득정체 현상이 나타난다. 이에 집값은 오르지 못하고 집이 버려지는 현상으로 ‘빈집쇼크’가 나타난다. 빈집쇼크는 특정지역에만 발생하는 것이 아니라 미국, 일본, 호주, 프랑스 등의 선진국에서도 나타나는 현상이며 한국도 예외는 아니다. 2015년 한국은행에서 한국도 빈집비율이 약 6.5%라고 발표했다. 한국은 빠른 도시화가 진행되면서 도시화율(도시에 거주하는 인구가 자치하는 비율)이 급증하고 있다. 지방도시의 빈집도 2025년 약 250만 가구로 늘어 전체 가구의 약 12%에 육박할 것이라는 전망도 있다. 그 이유는 인구 증가율이 급격히 감소하고 고령화사회로의 진입이 빨라지고 도시화율이 높아지고 있기 때문이다. 일본의 빈집은 늘어나 지방도시가 소멸하고 있다. 한국의 지방도시도 사정은 마찬가지다. 젊은세대의 인구감소와 65세 이상 고령화 인구가 많아지는 의성군, 군위군, 의령군, 거창군, 곡성군, 산청군, 철원군 등의 상황은 대부분 국가에서 나타나고 있는 인구가 도시로 집중되는 도시화 Urbanization와 작은도시 City에서 대도시 Big City로 다시 대도시화 Metropolitanization가 진행되면서 지방도시의 빈집이 더 많아지고 있다. _pp.100-102

고령화사회에서 고령사회로 진행하는 데 프랑스 115년, 미국 73년, 독일 40년, 일본 24년이 소요되었다. 우리나라의 경우 그만큼 노인급증에 따른 선행해야 할 여러 문제를 해결하기 위한 준비기간이 더 짧다는 의미로 해석할 수 있다. 앞서 저출산과 고령화를 겪은 노인대국인 일본의 부동산 시장이 근본적으로 바뀌고 있다. 특히 초고령화 사회인 일본은 도쿄에 거주하는 노인인구 비중이 23.3%로 꾸준히 증가하고 있다. 1980년대 도쿄 집값의 폭등으로 대도시 주택난을 해소하기 위해 외곽 신도시 가나가와 현이나 자바 현 등을 개발했지만 지금은 빈집들이 늘어가고 있다. 그 이유는 2000년 초부터 다시 외곽도시에서 도쿄로 회귀하는 도심회귀 현상이 본격화되었기 때문이다. 또한 일본의 지방도시에서 나타나는 현상으로 백화점과 숙박문화의 상징인 료칸이 사라지고 있다. 그 반면 대도시 도쿄의 도심개발은 본격적으로 진행되고 있다. 결국 일본 도쿄의 록본기힐스, 미국 뉴욕의 허드슨 야드 재개발, 영국 런던의 도크랜드 재개발 등과 같은 도시재생 또는 도심재개발사업을 보면 도심개발 억제정책에서 다시 도심개발 활성화 정책으로 변경해 도시의 경쟁력을 끌어올리고 있다. _pp.132-133

유럽의 최대도심 재생프로젝트는 런던도심에 있는 킹스크로스 King’s Cross로 지난 15년 동안 진행되고 있다. 영국 산업혁명의 상징적 장소인 킹스크로스는 운하, 철도, 물류 등이 있는 유럽철도와 연결된 교통의 중심지이다. 킹스크로스 지역의 주민들은 일방적인 재개발에 반대하며 근대 산업문화유산의 보존을 요구했고, 그 결과 역사적 물류창고를 비롯해 약 20여 개의 산업문화유산을 예술대학 등의 공간으로 재생하는 데 성공했다. 이런 도시재생 및 대도심개발은 기존의 기업들이 집중된 사무공간을 넘어 주거, 상업, 문화, 교육 등이 결합한 원스톱 생활 서비스 one stop living service로 개발되고 있다. 새로운 소형 주택들이 생겨나면서 늦은 밤이 되면 텅텅 비어 있던 오피스 지역이 24시간 활기찬 도심으로 대도심의 주거환경을 변화시키고 있다. 우리나라 역시 새롭게 건설되는 아파트는 공급면적 85m²위주로 더 많이 공급하고 있다. 서울지역의 낙후된 도심에 신규 중소형 아파트 중심으로 헬스장, 사우나, 산책로, 골프연습장, 도서관, 맘스·키즈카페 등을 갖춘 대형 커뮤니티시설이 생기면서 단절과 폐쇄로 상징됐던 주거문화에 변화의 바람이 불고 있는 것이다. _pp.137-138

2020년 4월로 예정된 총선(제21대 국회의원 선거)에 따른 부동산 가격 상승 기대감이 존재한다. 하지만 역대 대통령 선거 및 총선과 부동산 가격을 분석해보았을 때 큰 영향은 없었다. 정치적 이슈보다는 경제적 상황이 실제 부동산 시장에 미치는 영향이 더욱 크기 때문이다. 문민정부(김영삼 정부)에서 문재인 정부까지 국내외 경제상황과 정권교체에 따른 정치적 요인으로 정부별 부동산 정책방향이 결정되었고, 부동산 정책의 여러 수단으로 주택가격 급등락을 방지하고 주택시장 안정화에 힘을 쏟았다. 1995년 김영삼 정부의 부동산실명제를 통한 부동산 규제정책, 1998년 김대중 정부의 외환금융위기 극복을 위한 부동산 활성화를 위한 탈규제 정책, 2003년 노무현 정부의 주택가격 안정화 대책과 함께 강력한 부동산 규제정책, 2008년 이명박 정부의 경제활성화를 위한 감세정책으로 일시적 종합부동산세 폐지 등의 부동산 탈규제 정책, 2014년 박근혜 정부의 경기부양 방안으로 부동산 시장을 살리기 위한L TV(주택담보대출비율) 및 DTI(총부채상환비율) 등의 대출규제 대폭 완화, 2017년 문재인 정부의 8·2부동산 대책을 통한 투기지역 지정, 대출규제, 양도세 및 종합부동산 중과 등의 강력한 부동산 규제정책을 시행했다. _pp.146-147

향후 5년간 한국의 부동산 시장에 미치는 3가지 이슈는 주택 수요억제 정책인 지역별 전매제한 및 대출규제, 부동산 관련 세금중과(양도세, 재산세, 종합부동산세), 과거 분양된 물량의 입주시점 도래로 정리할 수 있다. 최근 지방에 이어 경기도 및 서울의 입주물량 증가와 같은 요인으로 2021년 상반기까지 부동산 가격 상승 모멘텀이 제한될 가능성이 높다. 정부의 부동산 규제정책뿐만 아니라 국내 경기상황이 악화되고 세계경제 둔화에 대한 우려감이 여전히 상존하는 가운데 2020년까지 조정기가 예상된다. 현재 지역경기 침체와 함께 입주물량이 증가하는 지방의 주택가격이 2017년부터 하락하기 시작했다. 2018년 하반기부터 경기도, 2019년 상반기부터 서울지역의 가격조정이 지속되어 2021년 바닥을 통과해 수도권 중심으로, 특히 서울지역부터 상승이 시작될 것으로 예상된다. 국내 부동산 사이클은 주택가격 상승률이 감소하고 주택거래량이 급감하는 현상으로 부동산 조정기에 접어들었다. 국내 경기침체가 지속되어 2020년까지 입주물량이 지방, 경기도, 서울 순으로 대폭 늘어남에 따라 국내 주택 신규 분양시장도 위축될 것이다. _pp.149-150

약 2~3년의 중단기적 관점에서 소규모 재건축인 ‘가로주택정비사업’에 관심을 가져야 한다. 서울지역에 추진되고 있는 소규모 주택개발이 빠르게 진행되고 있다. 최근 서울지역 주택가격이 상승한 것은 주택보급률이 96.3%로 여전히 수요보다 공급이 부족하기 때문이다. 이에 서울시에서 서울지역 주택공급을 확대하기 위해 재건축 및 재개발을 제외하고는 도시재생의 일환으로 가로주택정비사업을 선택할 수밖에 없다. 기존 가로주택정비사업은 도시계획시설인 도로로 둘러싸인 지역에서만 시행할 수 있었다. 그리고 구도심 주택가의 경우 이면도로 중 도시계획시설이 아닌 도로가 다수 있어 사업을 확대하기 어려웠다. 그러던 것이 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’ 개정을 통해 한 면이 도시계획 시설도로와 접하면 나머지는 도시계획 시설이 아닌 도로(폭 6m 이상)와 접해도 사업이 가능하게 되어 사업대상 지역이 대폭 확대되었다. 따라서 종전의 도로를 그대로 유지하면서 1만m² 미만의 주거지역을 개발하는 가로주택정비사업이 가능해져 소규모 재개발 사업이 더욱 활성화될 수 있다. _pp.169-170

1960년 한강이남의 논밭을 사들인 이북 출신 상인들이 국내 땅부자 1세대를 시작으로 1970년부터 본격적인 강남개발 (영동지구 및 잠실 등)이 되어 말죽거리 땅부자와 주부들의 땅투기로 복부인이 등장했다. 이후 강남지역의 부동산 상승은 ‘강남불패’라는 용어를 만들어냈다. 즉 영동지구 개발을 통해 한국의 강남지역이 부촌으로, 부동산 투자를 통해 부를 축적할 수 있는 기회의 땅이 된 것이다. 이처럼 서울의 강남 부동산은 위와 같은 역사적 이슈로 인위적으로 계획된 도시개발로 교통, 학군, 입지만이 아니라 부촌을 형성하는 필요충분조건을 모두 갖추게 되었다. 1971년 ‘영동 제2지구 토지구획정리사업’이 시행되면서 한강이남의 대규모 토지구획정리사업과 함께 현재 강남구 신사동, 압구정동, 청담동, 논현동, 역삼동, 삼성동, 대치동 등에 아파트단지가 건설되었다. 지금의 이른바 강남 8학군은 1970년 중반까지만 해도 강북에 있던 경기고, 휘문고, 정신여고, 숙명여고, 서울고, 중동고, 동덕여고, 경기여고 등의 명문고를 강남구과 서초구로 이전시킨 것이다. _pp.179-180

1989년 성남 공설 운동장에서 아파트 추첨을 TV로 생중계하고 청약을 위해 며칠간 길거리에 줄을 서며 기다릴 만큼 신도시 아파트 청약의 인기는 하늘을 찔렀다. 이런 1기 신도시의 대규모 아파트 단지조성으로 1991년 주택보급률을 74.2%로 끌어올렸다. 하지만 교통인프라 확충이 늦어지면서 지역공동체가 활성화되지 못하고 기존 자립형도시는 결국 베드타운이 되었다. 하지만 시간이 지나면서 조금씩 개선되기 시작했다. 그 후 전국의 주택가격은 소폭 하락하며 안정세를 찾았으나, 1997년 한국에 외환금융위기가 찾아왔다. 결국 한국경제 뿐만 아니라 부동산 시장도 침체기를 겪으며 주택가격이 폭락하고 신규분양은 급감했다. 2002년 IMF구제금융 상환과 함께 경기회복으로 가처분 소득이 빠르게 개선되면서 수도권(서울 및 경기도)의 전세가격과 아파트 가격이 급등하기 시작했다. 그 이유는 한국의 외환금융위기로 인해 1997년부터 2001년까지 4년간 신규주택이 충분히 공급되지 못했기 때문이었다. 2000년 초 IT기업과 벤처회사가 등장하면서 테헤란로 중심의 고급빌딩들도 증가했다. 이런 한국의 경기회복은 전세가격과 주택매매가격을 상승시켰고 결국 아파트 신규분양가도 올랐다. _pp.184-185

지금의 2030 서울플랜의 기본계획은 3도심(한양도성, 영등포·여의도, 강남)으로, 앞서 살펴본 서울의 주택개발 역사에서 강북(한양도성)에 집중된 인구를 분산하기 위해 영동·잠실지구(강남)와 여의도·영등포지구의 개발계획과 비슷하다. 2030 서울플랜에서는 한양도성은 역사문화중심지로, 영등포·여의도는 국제금융중심지로, 강남은 국제업무중심지의 3도심 구축을 계획하고 있다. 기능적으로 특화된 지역균형발전을 위해 용산(도심권), 청량리·왕십리(동북권), 창동·상계(동북권), 상암·수색(서북권), 마곡(서남권), 가산·대림(서남권), 잠실(동남권) 등의 7개 광역으로 구성되어 있다. 그리고 좀 더 세부적으로 생활권별 고용기반을 마련해 자족성을 강화한 12개 지역으로 세분화되어 있다. 서울시는 행정, 교육, 주거 등을 종합적으로 고려해 도심권, 동북권, 서북권, 서남권, 동남권 등 5개 권역으로 2030년 개발계획을 축으로 하고 있다. 도심권은 역사문화를 중심으로 동대문(패션, 디자인), 종로(귀금속), 충무로(인쇄출판, 영화산업)로 특화된 교통체계를 추가 확충할 계획이다. 동북권은 고용창출을 위한 자족기능으로 창동·상계를 개발하고 철도교통을 중심으로 청량리·왕십리를 개발할 예정이다. _pp. 195-196

여전히 한국의 강남에서 부촌 으로 자리잡은 곳이 바로 압구정동이며 강남불패의 발상지이기도 하다. 또한 최근 도심 속에서 한강과 숲세권을 갖춘 뚝섬도 신흥부촌으로 떠오르고 있다. 서울숲 주변에는 고가 아파트가 들어서고 있고, 그 맞은편엔 압구정동이 위치하고 있다. 오래전 압구정은 자연경관이 뛰어나 중국의 사신이 오면 관람할 정도로 경치가 좋다. 조선시대 계유정난 을 설계하고 예종과 성종의 장인어른으로 당대 지략가로서 최고의 권력을 가진 한명회(1415~1487)의 호가 압구 이다. 그는 정계에서 물러나 여생을 한가롭게 머물고 갈매기를 벗 삼고자 서재로 사용한 정자가 압구정이다. 그 주변이 지금의 강남구 압구정동이다. 그 후 오랫동안 압구정 주변은 대부분 과수원과 채소밭이었다. 또한 현대건설이 경부고속도로를 공사하면서 외국에서 수입한 장비를 보관했던 버려진 땅이었다. 그러나 한남대교(제3한강교)가 놓이면서 그 지역은 금싸라기 땅으로 부상했다. 1976년 정부의 영동개발촉진지구로 압구정동, 반포동 등이 선정되면서 현대산업개발(현대그룹의 주택사업을 전문으로 하는 건설사)은 대규모 민영아파트 ‘압구정 현대아파트 1·2차’를 분양했지만 처음에는 교통과 기반시설이 미약해 인기가 없었다. _pp.226-227

향후 여의도를 본격적으로 개발할 경우 용적률에 대한 인센티브가 가장 많이 제공되어 주거와 오피스를 동시에 충족시킬 수 있는 곳이다. 여의도 YBD 지역의 프리미엄 오피스 공급이 2020년까지 지속되어 중소형 오피스 시장은 상대적으로 위축되겠지만 풍부한 유동인구는 계속될 것이다. 최근 완공된 교직원공제 빌딩, 공사중인 파크원, 주상복합개발 중인 옛 MBC부지, 리모델링중인 사학연금 빌딩, KBS 재건축 등 순차적으로 입주될 예정이다. 그 주변은 음식점, 백화점, 쇼핑몰 등의 상업공간과 아파트의 주거공간이 공존하는 시설들, 초대형 오피스 건물들이 함께 들어서게 된다. 물론 초대형 오피스 공급이 많아지면 공실률이 늘어날 수 있지만, 주거용(아파트 또는 주상복합)은 오피스 완공에 따라 편의시설도 빠르게 확충되면서 생활의 편리함은 더욱 좋아질 수밖에 없다. 또한 여의도만의 독특한 문화로 봄이 오는 매년 4월에 서울 최대의 벚꽃축제인 ‘봄꽃축제’가 여의서로(윤중로) 1.7km구간에서 6일 동안 펼쳐지고, 가을이 오면 매년 10월에는 ‘서울세계불꽃축제’가 63빌딩 앞에 있는 여의도 한강시민공원에서 화려하게 개최된다. 여의도는 한국의 금융허브 중심지로 유동인구가 많은 만큼 맛집도 즐비하다. _pp.231-232

서울역 중심의 구도심에서 용산, 여의도, 강남으로 이어지는 삼각형 개발이 진행되며 앞으로 시간이 지날수록 도심재생, 재개발, 재건축 등의 사업이 더욱 활성화될 수밖에 없을 것이다. 2012년 싸이 PSY의 노래 ‘강남스타일’이 유행하며 한국의 특정지역 이름이 세계적으로 유명해지게 되었다. 새로운 시대의 흐름과 트렌드는 서울에 집중되어 있고 경제와 문화도 그렇다. 트렌드가 바뀌며 부동산 트렌드도 바뀌고, 이는 당연히 부동산 가격에도 크게 영향을 준다. 예전에 불변했던 입지 좋은 상권도 유동인구가 많은 곳은 소비인구로 인지되었지만 오프라인보다 온라인 구매가 예전에 비해 대폭 증가했다. 직장인들이 많이 근무하는 오피스권도 점심과 저녁 회식으로 좋았던 상권들은 주 52시간 근무제가 2019년부터 본격적으로 시행됨에 따라 저녁회식이 대폭 줄고 있다. 이런 변화들도 각별히 주목해야 한다. 서울에서 유명한 상권이었던 압구정 로데오거리, 이태원 경리단길, 홍대지역 연희동, 경복궁 삼청동 등이 활력을 잃어버린 것은 유명세를 타면서 임대료가 대폭 상승했기 때문이다. 그러다보니 높은 가격에 매각하기 위해 리모델링으로 자연스럽게 형성된 개성 있는 거리의 모습이 사라지고 있다. _pp. 244-245