빅데이터 부동산 투자

시장을 이기는 숫자의 힘!
전국 930만 아파트 빅데이터에서 찾아낸 가장 과학적인 투자 전략

부동산 시장처럼 말이 많은 곳이 또 있을까? 어떤 사람은 정부 정책을 근거로, 어떤 사람은 금리 인상을 근거로, 또 어떤 사람은 가계 부채를 근거로 저마다의 전망을 내놓는다. 투자자들은 감(感)과 ‘카더라’에 의존해 목돈을 투자한다. 4차 산업혁명이 도래하고, 산업의 거의 모든 분야에서 빅데이터가 활용되는 이 시대에도 부동산 투자는 여전히 경험과 감이 지배하는 영역처럼 보인다.
하루가 다르게 상황이 바뀌는 부동산 대혼란의 시대에 투자 성공률을 높이기 위해서는 보다 과학적인 전략이 필요하다. 매경경영지원본부 피플라이프 PB본부장으로 대한민국 자산가들의 자산 관리를 돕고 있는 저자는 시장을 이기는 투자의 길은 빅데이터에 있다고 말하며 수학과 컴퓨터공학을 전공한 실력을 발휘해 부동산 빅데이터 시스템 리치고(RichGo)를 개발했다. 부동산 투자에도 한두 가지 지표가 아니라 시장에 영향을 줄 수 있는 모든 요소를 종합 분석하는 전략이 필요하기 때문이다. 저자는 이 책에 금리, 통화량, 대출, 소득, 공급 물량 등 주요 데이터를 분석하고 그 속에 숨어 있는 부동산 시장의 흐름을 읽어내 미래를 예측한 결과를 오롯이 담았다.
일반인들은 객관적인 데이터를 얻고 싶어도 제대로 된 데이터를 구하기 어렵고, 설령 찾았다 한들 처리되지 않은 온갖 숫자와 문자들을 보고 의미 있는 통찰을 얻기 힘들다. 『빅데이터 부동산 투자』는 전국 930만 아파트 빅데이터를 비롯해 소득 대비 집값, 주택구입능력지수, 각 지역별 대출위험 인덱스 등 다양한 데이터를 분석하고 누구나 쉽게 알아볼 수 있는 차트로 설명한다. 그동안의 정성적 투자법에 답답함을 느꼈던 사람이라면 객관적인 통계와 데이터를 바탕으로 과학적인 투자 방법을 제시하는 이 책을 통해 갈증을 해소할 수 있을 것이다.

투자 타이밍과 지역 선정에 대한 해답
“빅데이터를 읽으면 진짜 호재가 보인다!”

『빅데이터 부동산 투자』는 두 가지 질문에 답하기 위해 쓰였다. 첫째, 지금 부동산 시장은 어디쯤 와 있는가? 혹시 지금이 끝물은 아닌가? 둘째, 투자를 해도 괜찮은 시점이라면 과연 어디에 하는 것이 좋은가? 얼핏 간단해 보이는 질문이지만 누구 하나 명쾌한 답을 주는 사람은 찾기 힘들다. 이 책은 이 질문들에 대해 빅데이터에서 찾은 해답이다.
실제로 저자는 2017년 부동산 시장의 가장 큰 이슈 중 하나였던 속초시의 부상을 1년 전에 예측했다. 거래량 데이터 덕분이었다. 부동산 거래량 빅데이터를 보면 거래량의 추이와 거래 원인, 거래된 부동산의 건물 유형, 매입자 거주지 등을 알 수 있다. 속초시의 부동산 거래량은 수년째 거의 변화가 없다가 2015년 7월과 12월에 눈에 띄게 증가하고 2016년 4월에 폭발적으로 증가했다. 이 시기는 모두 분양권 거래가 평균 대비 많은 때였다. 거래의 대부분은 매매를 통한 거래였고 거래 대상은 아파트가 대다수였다. 관할시군구내 거주하는 속초 사람들이 거래한 경우도 많았지만 서울을 포함한 타 지역 사람들도 거래에 많이 참여했다. 이는 데이터가 보여주는 것을 있는 그대로 정리한 내용으로 주관적인 견해는 하나도 들어 있지 않다. 2016년 5월에 이 데이터를 확인한 저자는 속초 아파트 매매가가 상승하리란 것을 예측할 수 있었다. 실제로 한국감정원 기준 2016년 11월부터 2017년 11월까지 아파트 매매가가 가장 많이 상승한 지역이 바로 속초시다. 부동산 투자자들의 평생 고민거리인 ‘언제, 어디에 투자할 것인가?’에 빅데이터가 어떻게 도움을 줄 수 있는지 분명하게 보여주는 사례다.
부동산 빅데이터 시스템인 리치고는 대한민국을 시도 단위, 시군구 단위로 분석한 최신 데이터를 보여줌으로써 투자 타이밍과 지역 선정에 관한 판단을 돕는다. 이 책에서는 전국 시도 중 서울시와 6대 광역시(광주, 대구, 대전, 울산, 인천, 부산) 및 세종시, 9개 도(강원도, 경기도, 경상남도, 경상북도, 전라남도, 전라북도, 제주도, 충청남도, 충청북도)를 중심으로 분석해 각 지역별 시세 흐름과 이슈를 짚어본다. 단기·중기·장기 분석을 통해 최적의 투자 타이밍을 확인하고, 저평가된 지역과 고평가된 지역을 구별해 투자 지역을 가려냄으로써 빅데이터로 호재를 읽는 법을 알려준다.


현명한 투자자를 위한 부동산 팩트 체크
“빅데이터는 부동산의 미래를 알고 있다”

부동산 빅데이터가 의미 있는 이유 중 하나는 막연한 추측들에 관한 팩트 체크가 가능하다는 것이다. 실제로 『빅데이터 부동산 투자』는 금리를 인상하면 부동산 가격이 떨어지는지, 소득과 집값 중 어느 것이 더 빨리 오를지, 2018~2019년 입주 폭탄이라는데 괜찮은지 등 부동산에 관심이 있는 사람들이 가장 궁금해하고 시장에서 설왕설래가 많은 이슈에 대해 데이터로 하나하나 진위 여부를 확인한다.
이 과정에서 도움을 주는 것이 저자가 직접 만든 플라워차트다. 플라워차트는 매매가와 전세가의 흐름을 한눈에 알아볼 수 있게 만든 차트로 복잡한 부동산 데이터도 단번에 파악할 수 있다. 이 차트만 있으면 지역의 거래 동향을 쉽게 살펴볼 수 있어 실수요자들에게 훨씬 더 안전한 자가 구입의 기회를 제공한다. 이뿐만 아니라 현재 부동산 시장에 거품이 끼어 있는지 알 수 있는 주택버블 인덱스, 현재 대출 수준이 얼마나 위험한지 알 수 있는 대출위험 인덱스, 자산 시장의 다음 위기 시점을 알 수 있는 신용경색 인덱스 등 부동산 시장에 접근할 때 반드시 고려해야 하는 인덱스를 직접 만들어서 제공한다. 그동안 쉽게 볼 수 없었던 부동산 시장의 내면을 낱낱이 보여주는 이 책으로 독자들은 부동산 시장에 대한 의심과 불안을 최소화할 수 있을 것이다.