나는 매달 은행이자 10배의 월세를 받는다

우리가 하는 모든 투자행위는 대내외적 경제 변수에 종속될 수밖에 없다. 기준금리가 이렇게 바닥을 기고 있는 판국에 기준금리에 따라 수익률에 절대적으로 영향을 받는 금융상품으로는, 그것이 은행권 상품이든 보험사 상품이든 돈을 늘릴 수 없다. 이것이 팩트다. 실질금리 제로금리 시대에조차 우리 서민들은 은행과 보험사 상품 안에서의 투자만 생각하고 있다.
시장이 변하면 투자도 바뀌어야 한다. 개인의 투자행위에서 가장 큰 위험은 금리의 변동이다. 금리에 따라 주요 투자상품의 수익률이 춤을 춘다. 따라서 금리의 동향에 초점을 맞추고 나의 투자방향을 결정하는 것이 투자의 정석이다

* 어떻게 하느냐에 따라 수익은 10배 차이가 난다.
만약 5천만 원의 여윳돈을 가졌다고 가정해보자. 그리고 같은 출발선에 서 있다. 대부분의 사람들이 ‘제도권 금융상품’이라고 하는 상품에 투자했다고 가정해보자. 제도권 금융상품의 수익률은 기준금리에 절대적으로 영향을 받기 때문에 그 결과가 뻔하다. 실질수익률은 많이 생각해도 1%대다. 만약 이 돈으로 펀드에 투자한다면? 펀드는 운용결과에 따라 수익률의 편차가 커서 객관화시킬 수 없기도 하고 위험 부담도 크니 여기서는 제외하자. 그럼 은행예금과 비교해 상대적 고금리 상품이랄 수 있는 BBB- 등급의 투자적격 회사채에 투자한다면? 분명히 예금이자 2배 이상의 수익률을 얻을 수 있을 것이다.
자, 다시 생각해보자. 만약 그 돈으로 시흥시 정왕동에 있는 소형 오피스텔단지가 몰려 있는 곳에 가서 약간의 빚을 내 오피스텔에 투자해 월세를 받는다면? 그 수익률은 은행예금의 10배 이상일 가능성이 크다. 거기다 매월 받는 월세를 가지고 내수관련 우량종목에 저축하듯이 장기간 투자하면 평균 매입단가를 낮추는 효과가 있어 안정된 수익률을 얻을 수 있을 것이다. 이렇듯 내게 주어진 투자상품을 혼합해 창조성을 부여하면 그 수익률은 커진다.
돈의 연금술사는 돈을 만드는 사람이 아니다. 시장에 유통되는 돈에 창조성을 부여하여 이익을 최고로 만드는 사람이다.

* 월세 투자, 어렵지 않다.
뉴욕은 성공을 가슴에 품고 전 세계에서 몰려드는 청년들로 항상 북적이는 활기찬 도시다. 덕분에 집값이 천정부지로 뛰는 대표적인 곳이기도 한데, 주머니 사정이 가벼운 청년들에게 뉴욕의 집값은 감당하기 어려울 정도로 비싸다. 그래서 ‘스튜디오’라고 부르는, 맨션에 비해 상대적으로 집값이 싸고 주거는 편리한 독신자를 위한 임대주택이 생겼다. 스튜디오 주택은 주거에 필요한 화장실, 샤워룸, 부엌, 침실이 한 공간에 모여 있는 형태다.
우리나라에서는 이 스튜디오와 같은 개념의 주택을 ‘원룸’이라고 부른다. 고시원, 소형 주거용 오피스텔, 다세대, 다가구원룸, 도시형생활주택, 다중주택 등 다양한 형태가 있다. 지역이나 물건의 형태, 투자금에 따라 더 다양한 옵션이 있다. 따라서 여윳돈이 많지 않은 사람도 자신의 여윳돈에 맞춰 투자물건을 골라 투자할 수 있다.
지역에 따라 몇 천만 원으로도 투자할 수 있는 물건이 상당수 존재하고, 매입할 물건을 담보로 근저당설정과 동시에 대출을 받아 그 돈을 잔금으로 지급하면 더욱 적은 돈으로 투자할 수도 있다. 예를 들어 부동산 담보대출금리가 3%라면 소액물건의 경우 월세수익률이 평균 7~10% 이상이기 때문에, 소위 말하는 지렛대효과(leverage effect. 즉, 차입금 등 다른 사람의 돈을 이용해 투자수익률을 높이는 방법)가 발생해 대출이자를 내고도 남는 장사다. 부동산 담보대출이 아니라도 신용등급이 나쁘지 않다면 부동산 담보대출금리에 준하는 금리로 신용대출을 받을 수도 있다.

* 실제로 가능한 방법인지 검증해보자.
무슨 펀드가 유망하다고 해서 무리해 가입했지만 큰 이득을 못 봤고, 어떤 보험이 핫 하다고 해서 몇 년을 넣었지만 마이너스 상태고……. 우리는 수없는 손실 투자의 아픔을 겪어왔다. 이 책의 제목을 보고도 믿지 못하는 게 어쩌면 당연하다. 그래서 실제 사례를 있는 그대로 공개한다.

<3천만 원 투자사례> (인천시 남동구 구월동 A 오피스텔)

계약면적 50.88m²(약 15.4평)/전용면적 29.4m²(약 8.9평)
매매가 6,200만 원 - 대출금 2,700만 원 - 임대보증금 500만 원 = 실투자금 3,000만 원
월세 38만 원 - 월 대출이자(4%) 9만 원 = 대출이자 공제 후 순월세 29만 원
1년 순월세 수입 = 348만 원/수익률 11.6%(부동산 중개수수료, 재산세 등을 감안하더라도 실질수익률 10% 이상)

<3억 원 투자 사례> (경기도 시흥시 정왕동 다가구원룸주택)

연면적 340.5m²(약 103평)/대지면적 198.35m²(약 60평)/3층/15세대
매매가 6억 2,500만 원 - 대출금 2억 5,000만 원 - 임대보증금 7,500만 원 = 실투자금 3억 원
15세대 월세 375만 원 - 월 대출이자(4%) 83만 원 = 대출이자 공제 후 순월세 292만 원
1년 순월세 수입 = 3,504만 원/수익률 11.68%(부동산 중개수수료, 재산세 등을 감안하더라도 실질수익률 10% 이상)

실제로 가능하진 않을 거라고 의심이 든다면, 지금 당장 ‘네이버 부동산’에 들어가서 매물을 검색해보면 된다. 수많은 매물과 임대 시세를 바로 확인할 수 있을 것이다. 공실의 위험? 이 책에서 공개하는 유망 지역에서, 임차인 입장이 되어 월세로 살 집을 구하는 게 얼마나 어려운지 경험해보면 그에 대한 걱정이 사라질 것이다.

* 연금보다 월세가 훨씬 좋다.
연금의 영어 표현은 ‘펜션(Pension)’이다. 영국 사람들이 은퇴 후 시골에 주택을 짓고 여행객을 대상으로 숙박업을 운영해 번 돈으로 노후를 보낸다는 것에서 유래한 단어다. 우리나라에서 판매되는 거의 모든 연금상품도 은퇴 전에 소득의 일부를 저축해서 은퇴 후 원금과 불어난 이자를 지급받아 생활비로 쓴다는 점에서 그 맥을 같이한다. 문제는 현재의 연금상품 수익률은 극히 낮아 저축한 돈에 이자가 체증되어 노후에 생활비로 쓴다는 고리가 끊어졌다는 것이다. 말만 연금이지 연금 역할을 전혀 못하고 있다.
개인연금신탁, 연금저축보험, 퇴직연금, 번역보험연금에 이르기까지 현재 금융회사에서 판매되는 연금상품은 운용수수료와 물가상승률을 제외하면 실질수익률이 극히 미미하다. 이런 수익률로는 내 돈 내고 원금도 못 찾아갈지도 모르겠다. 연금상품이 아주 최소한이라도 연금 본연의 역할을 하기 위해서는 표면수익률이 5% 이상은 되어야 한다. 그런데 초저금리로 인해 최소한의 수익률에 대한 조건이 현실에서는 가능하지 않은 일이 되어버렸다. 이런 측면에서 본다면 원룸주택에 투자해 발생하는 월세가 진정한 연금상품이다. 현재 저가의 소형오피스텔, 다세대주택의 투자금 대비 평균수익률은 7%에서 10% 이상이다. 이 정도 수익률이면 예금 실질수익률의 10배다.
월세를 받아서 연금으로 활용한다는 것이 국가사회적으로 썩 내키지는 않지만 현재의 상황에서는 가장 현실적으로 노후를 대비하는 연금의 성격에 적합한 것만은 분명하다.

* 단지 월세 투자를 알려주는 게 아니다.
이 책은 단지 월세 투자 방법을 알려주는 가이드북에서 끝나지 않는다. 기본으로 돌아가서 투자를 대하는 자세를 고쳐 잡고, 금융 시스템을 보는 눈을 기르라고 채찍질한다. 저자는 독자에게 간곡히 말한다.
“저는 사회생활의 시작부터 줄곧 금융과 재테크 분야에서만 일해 왔습니다. 하루가 다르게 변화하는 디지털 세상에서 한 분야의 오랜 업력이 자랑거리는 못 된다고 생각합니다. 하지만 제가 그렇게 살아 온 길에서 나름의 의미를 찾아보자면 시장을 객관적으로 볼 수 있는 눈을 갖게 되었다는 것입니다. 그런 눈으로 솔직하게 여러분에게 다가가겠습니다.
현재 우리의 재테크 시장은 투자자가 아니라 상품 개발자, 자본이 이익이 되는 방식으로 설계되었고, 자본과 언론들은 하나가 되어 개인의 지갑을 합법적으로 털어가는 시대가 되었습니다. 소득감소와 내수절벽, 청년실업, 노후빈곤, 실질금리 마이너스, 사회복지망이 허술한 이 나라에서, 개인의 가처분 소득은 늘지 않는 시대에 그래도 희망이라는 단어를 가슴에 품고 사는 사회가 되기 위해서는 개인이 금융 시스템에 눈을 떠야 합니다. 작은 힘이나마 여러분의 편에 서겠습니다.”