<부동산 권리분석 오늘부터1일> * 이 책은 2014년에 출간된 『부동산 권리분석의 바다에 빠져라』 전면 개정판입니다.
* 도서표지와 목차, 내용 등에 나와있는 <동영상 DVD> 는 제공하지 않습니다.
‘국내 대표적인 베테랑 경매 컨설턴트’ 김재범 저자의 현장밀착형 부동산 권리분석 입문서 『부동산 권리분석 오늘부터1일』이 출간되었다. 그는 1,000건의 경매를 직접 진행한 명실공히 국내 최고의 경매 컨설턴트이며, 경매 분야 스테디셀러 『경매공부의 바다에 빠져라』를 출간한 바 있다.
『부동산 권리분석 오늘부터1일』에는 저자가 심혈을 기울여 10,000건의 경매사건을 분석해 뽑은 실제 경매 사건들이 담겨 있다. <현장분석> 코너는 실제 경매사건을 통해 입찰자들이 자주 하는 실수와 전문가들도 놓치기 쉬운 함정 피하는 법을 소개한다. 아울러 실제 경매사건들의 답사 및 자료, 각종 문서들까지 충실히 싣고 분석함으로써 <알짜배기 경매물건 고르는 노하우>를 알려준다. 특히 법 전공자답게 생생한 최신 판례를 통해 분석한 점이 돋보인다. 탄탄한 법률지식과 경험을 바탕으로 한 책으로 독자의 경매수준을 한 차원 높여줄 것이다.
출판사 서평
기초부터 차근차근, 사례밀착형 권리분석 입문서
경매공부는 ‘암기’가 아니다. 판사의 판결이 ‘판례’로 남듯, 경매사건도 수많은 사례를 남긴다. 이 사례들이 모이고 정리되어 이론의 기틀이 된다.
『부동산 권리분석 오늘부터1일』은 부동산 권리분석의 기초지식을 꽉꽉 채워 넣었다. 아울러 부동산 경매 현장에서 일어난 실제 사례를 적재적소에 배치했다. 굳이 억지로 외우려 하지 않아도, 머릿속에 상황이 저절로 그려지므로 오래 기억할 수 있다. 이 책을 통해 다양한 경매물건의 핵심을 꿰뚫는 통찰력이 생길 것이다.
입찰자들이 자주 하는 권리분석 실수 ―[현장분석] 코너
경매 부동산에는 여러 종류의 권리가 복합적으로 얽혀 있는 경우가 많다. 간과하기 쉬운 함정까지도 놓치지 않으려면, 다양한 실제 경매사건들을 분석하며 반복적으로 학습해야 한다.
『부동산 권리분석 오늘부터1일』에는 실제 경매사건 중에서 입찰자들이 자주 하는 실수와 간과하는 점을 감안하여 핵심 사건들을 뽑아 「현장분석」 코너로 만들어 적재적소에 배치했다. 부동산 권리분석의 기본적인 지식은 물론 꼼꼼한 권리분석 노하우, 전문가들도 간과하기 쉬운 함정들을 피하는 법을 알게 될 것이다.
말소기준권리는 그만!―허술한 편법보다 정석으로 공부하자
흔히 경매 초보자들은 말소기준권리만 알면 권리분석이 된다고 생각한다. 하지만 말소기준권리는 출처와 근거가 분명하지 않고, 현행법이나 판례에서는 비슷한 용어조차 찾아볼 수 없는 편법일 뿐이다. 말소기준권리로 권리분석을 기계적으로 하다 보면, 자칫 큰돈을 잃거나 고수익을 올릴 수 있는 좋은 기회를 놓칠 수도 있다.
경매 권리분석은 어디까지나 법 규정과 판례, 그리고 그것들이 만들어진 취지를 이해해야 올바르게 할 수 있다. 이 책은 부동산 권리분석의 1인자인 저자 김재범이 탄탄한 법률지식과 경매경험을 바탕으로 부동산 권리분석의 정석을 시원하게 알려준다.
특급 경매 전문가의 알짜배기 경매 물건 고르는 법
실제 아파트·다세대주택·연립·상가·토지 등 실제 경매사건의 답사 및 자료사진을 실어 현장감을 더했으며, 법원 문건접수내역, 등기부등본, 매각물건명세서, 부동산현황조사서, 토지이용계획확인원 등 입찰을 위한 권리분석 과정에서 필요한 각종 자료들도 깐깐하게 확인해 수록하고 분석했다.
아울러 ‘가처분의 안정성 확인하는 법’, ‘유치권 해결하는 법’, ‘법정지상권의 다양한 해결사례’ 등 전문가도 자칫 놓치기 쉬운 권리분석 노하우를 소개했으며, 아울러 ‘언뜻 위험해 보이지만 안전한 경매사건’, ‘의외로 높은 수익률을 올린 환매특약등기 경매물건’, ‘분묘기지권 토지, 무조건 피해야 하나?’ 등 얕은 권리분석 지식으로는 놓치기 쉬운 알짜배기 경매물건 고르는 권리분석 방법도 소개한다.
부동산 법률 변화에 따른 최신 판례 수록
‘유치권’, ‘예비등기’ 등 최근 변경되거나 변경될 예정인 법률, ‘토지별도 등기가 있는 다세대주택’, ‘임차인의 우선변제권’, ‘전입신고일과 근저당권 설정일이 같은 경우’ 등 중요한 각종 최신 판례까지도 꼼꼼하게 실었다. 최신 지식을 가짐으로써 자칫 큰 실수를 막을 수 있으며, 아울러 남들이 놓치는 기회를 잡을 수 있는 기회가 될 것이다.
임대차, 권리가 복잡한 사례, 집중 분석
이 책에는 [특집] 2가지와 [특별부록]이 실려 있다. [특집 1]은 임대차 관련 사건을 집중 조명한다. 경매로 부동산을 낙찰받아 손해본 경우를 보면, 임차인 분석을 잘못한 경우가 대부분이므로 독자에게 큰 도움이 될 것이다. [특집2]는 한 부동산에 여러 개의 복잡한 권리가 설정되어 있는 경우를 집중 조명한다. 이런 경매사건은 권리분석을 잘하면 알짜배기 고르는 기회가 되는 경우가 꽤 많다.
저자 소개
경매정보 업계 1위 지지옥션’의 전담강사로, 지난 10년 동안 수천 명을 대상으로 전국 순회강연 및 경매특강을 해왔으며, 온라인 동영상 강의도 진행했다. 연세대, 인하대, 경기대 등의 사회교육원에서도 부동산 경매 강의를 한 바 있다. 그의 강의는 체계적이면서도 쉽고, 현장의 다양한 경험이 녹아 있어서 일반인들에게 이미 정평이 나 있다.
아울러 저자는 지난 18년 동안 아파트, 빌라, 연립주택, 단독주택부터 상가, 토지, 공장용지까지 1,000건 이상의 경매를 진행해 왔다.
한편, ‘새털구름’이라는 필명으로 경매정보 카페 및 블로그도 운영 중이다. 게시판의 질문에 친절하고 꼼꼼하게 답변을 달아주는 전문가로 독자들의 신망을 얻고 있다. 그는 이런 경험들을 통해 경매 입문자들이 어떤 점을 가장 어려워하고 궁금해하는지, 또 놓치기 쉬운 점은 무엇인지 잘 파악하게 되었고, 이를 바탕으로 이 책을 집필하게 되었다.
『경매공부의 바다에 빠져라』에는 저자가 18년 동안 경매 현장에서 얻은 경험과 노하우, 그리고 강의 현장에서 일반인들이 자주 하는 질문과 실수에 대한 답이 고스란히 담겨 있다.
카페 cafe.naver.com/kimjaebum
1장 부동산 권리분석, 어렵지 않다
01 권리분석은 왜 필요한가?
권리분석이란?｜안전한 부동산 경매를 하려면 권리분석부터 | 의외로 높은 수익을 얻을 수도 있다
[사례] 잘못된 경매로 빌라 소유권을 잃은 직장인 박종훈 씨
[사례] 빌라 경매로 큰 이익을 본 임성주 씨
02 채권과 물권은 무엇인가?
[사례] 채권이라는 장수에게 물권이라는 갑옷을 입혀라
채권이란｜물권이란｜물권과 채권의 차이｜물권과 채권은 상반되는 개념일까?
03 권리분석은 쉽다―말소기준권리
말소기준권리란｜말소기준권리에는 어떤 것이 있나?
[사례] 서울시 도봉구 방학동 아파트, 낙찰받아도 될까?
[현장분석] 충남 서산의 아파트, 왜 입찰을 피해야 하나?
04 말소기준권리, 정말 믿어도 될까?
말소기준권리는 왜 이리 인기가 있을까? | 말소기준권리로 모든 경우를 설명할 수 없다 | 말소기준권리가 제대로 된 이론이 아닌 이유
[현장분석] 서울시 강남구 압구정동 32평 현대아파트, 포기한 이유
05 권리분석의 기본 원칙
권리분석이란 예측 못한 피해를 막는 것 | 부동산 권리분석의 2가지 원칙 | 돈이 목적인 권리와 처분｜돈이 목적이 아닌 권리와 처분 | 권리분석에도 규칙이 있다
[사례] 서울시 은평구 수색동 32평 경매 아파트, 선의의 피해자는 누구?
2장 등기부등본으로 권리분석 하는 법
01 자주 접하는 저당권, 근저당권
저당권이란｜근저당권은 저당권과 무엇이 다를까? | 근저당권에도 종류가 있다―한정근저당권과 포괄근저당권｜저당권 및 근저당권의 효력은?｜저당권 및 근저당권은 모두 소멸되나?
[사례] 근저당권이 설정된 봉식 씨의 아파트
[사례] 서울시 노원구 중계동 28평 경매 아파트, 누가 얼마나 배당받을까?
02 토지 경매에서 중요한 지상권, 지역권
지상권은 왜 필요한가?｜지상권의 효력은?｜지상권은 무조건 인수될까? | 지상권과 지역권은 어떻게 다를까?
[잠깐] 토지 경매사건, 반드시 토지이용계획확인서를 확인하라
[현장분석] 대구시 북구 연경동 임야, 지상권이 선순위라면?
[현장분석] 전북 완주군 농지 1484평, 지상권이 왜 없어질까?
[현장분석] 충남 아산시 도고면 농지, 근저당권과 같이 설정된 지상권은?
[현장분석] 경기도 가평군 임야, 지상권이 담보권보다 선순위라면?
03 입찰자라면 꼭 알아야 할 전세권
전세권이란?｜전세권의 효력은?｜낙찰되면 전세권은 소멸될까? | 낙찰자는 전세권자에게 보증금만 반환하면 될까? | 전세권 만료 시점을 살펴보자 | 전세권의 인수와 소멸｜미배당 보증금은 인수될까, 소멸될까?
[현장분석] 경기도 고양시 덕양구 아파트, 전세권이 후순위라면?
[현장분석] 서울시 강서구 등촌동 노인복지주택, 전세권이 선순위라면?
[현장분석] 서울시 강북구 수유동 다세대주택, 전세권자가 배당을 원하면?
[현장분석] 서울시 용산구의 아파트, 전세권자가 경매 신청자라면?
04 경매물건에 가등기가 있는 경우
가등기는 왜 필요한가?｜소유권이전청구권 가등기의 효력은?｜담보가등기란?｜가등기의 남용｜낙찰되면 가등기는 인수될까, 소멸될까? | 소유권가등기와 담보가등기는 어떻게 구별할까? | 소유권가등기의 인수, 소멸은 이렇게｜전세권과 소유권이전청구권 가등기는 다르다 | 가등기는 언제 완료되는가?
[현장분석] 경북 경주시의 농지, 가등기가 후순위라면?
[현장분석] 경기도 광주시 임야, 선순위 가등기 권리자가 배당 요구했다면?
[현장분석] 전북 정읍시 농지, 가등기가 선순위라면?
[현장분석] 서울시 강남구 압구정동 현대아파트, 완료된 소유권가등기?
05 경매 주택에 환매특약등기가 있어요
환매특약등기란?｜환매특약등기의 효력은 언제까지?｜환매특약등기와 소유권이전청구권 가등기의 차이점｜환매 가격과 기간은 반드시 표시한다｜환매특약등기는 낙찰 후 인수될까? | 환매특약등기와 근저당권 중 무엇이 우선할까?
[사례] 봉팔 씨의 5억원 주택, 팔았다가 다시 사들일 수 있을까?
[잠깐] 환매특약등기를 인수해도 손해 보지 않은 경매사건의 예
3장 권리가 아닌 등기상의 보전처분
01 가압류 경매 물건 분석하기
가압류에 대한 오해｜가압류는 어떤 경우에 필요한가?｜가압류란?｜가압류는 왜 필요한가?｜낙찰되면 가압류는 인수될까, 소멸될까?｜전소유자의 가압류는 어떻게 될까?｜실제 판례에 의한 가압류 인수 여부는?
02 가처분은 왜 가압류보다 무서울까?
가처분이란?｜가처분 권리 분석하기｜사기로 빼앗긴 소유권이 다른 사람에게 이전되었다면?｜선의는 어떻게 입증할까?｜가처분의 효력을 발휘할까? | 의사 표시의 무효 또는 취소를 위한 가처분｜가처분등기 경매 물건, 포기해야 할까?｜가처분 경매사건의 안전성을 확인하는 방법｜사해행위의 취소를 위한 가처분｜사해행위란?｜사해행위의 성립요건｜가처분 등기의 권리분석, 완벽히 할 수 있을까?
[현장분석] 경기도 파주시 농지, 선순위 가처분등기는?
[현장분석] 서울시 강서구 화곡동 아파트, 후순위 가처분 등기는?
[현장분석] 서울시 성동구 아파트, 사해행위 취소가 걸려 있는데 포기해야 할까?
[현장분석] 서울시 강남구 개포동 다세대주택의 사해행위 취소 가처분
[현장분석] 서울시 동대문구 답십리동 근린주택, 근저당권에 대한 사해행위 취소 가처분
[현장분석] 경기도 광명시 하안동 다가구주택, 건물 철거와 관련된 가처분은?
03 가처분등기와 비슷한 예고등기
4장 까다로운 임차인 권리분석 마스터하기
01 임차인을 위한 주택임대차보호법
임차인을 위한 법｜주택임대차보호법은 어디까지 적용될까?｜인적범위｜물적범위｜주거용 건물의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우｜일시 사용을 위한 임대차
02 강력한 임차인의 대항력
대항력이란?｜대항력은 어떻게 생길까?｜주민등록이 대항력의 요건이 될까?｜대항력의 효력은?｜낙찰 후 임차권은 인수될까? | 대항력 있는 임차권, 대항력 없는 임차권 | 임차인의 전입신고일을 확인하자｜임차인의 대항력 발생 시점은? | 임차권의 양도·양수 및 전대차｜임대차 양도 사실을 확인하려면?
[사례] 세대합가의 경우, 대항력은 언제 구비될까?
[현장분석] 서울시 노원구 상계동 아파트, 매각으로 소멸되는 임차권
[현장분석] 서울시 도봉구 창동 아파트, 부부 사이의 임대차
[현장분석] 서울시 강서구 화곡동 다세대주택, 전입신고일과 근저당권의 등기 접수일이 같다면?
03 확정일자에 의한 임차인의 우선변제권
보증금을 한 번 더 보장해주는 우선변제권｜확정일자란?｜확정일자는 언제부터, 어떤 효력을 발휘할까?｜우선변제권의 발생 시점은?｜확정일자와 근저당권 설정일이 같다면?｜우선변제 요건을 언제까지 유지해야 할까?
[현장분석] 경기도 화성시 향남읍 아파트, 우선변제를 받은 임차인에게 부당이득이 성립할까?
[현장분석] 서울시 송파구 풍납동 아파트, 임차인의 배당은?
[현장분석] 인천시 강화군 다세대주택, 우선변제권은 소멸될까?
[현장분석] 경기도 가평군 빌라, 낙찰자가 잔금을 납부하지 않은 이유는?
04 임차인의 최우선변제권
최우선변제권이란?｜얼마나 보장해 줄까? | 최우선변제권은 어떻게 적용될까?｜소액보증금의 범위 변경에 따른 경과 조치란?｜근저당권 설정 후 주거용 건물로 용도가 변경되면?｜보장금액의 제한｜임차권 분리의 제한
[사례] 가족이 각각 소액임차인이 된다면?
[현장분석] 서울시 은평구 신사동 다세대주택, 임차권등기 후 소액임차인이 전입했다면?
[현장분석] 인천시 서구 가좌동 다세대주택, 임차인이 보장받는 금액은?
05 까다롭지만 꼭 알아둘 임차권등기
임차권 권리분석이 혼란스러운 이유｜임차권등기는 어떻게 해야 할까?｜임차권등기의 효력은?｜낙찰 후 임차권등기는 인수될까, 소멸될까?
[현장분석] 서울시 관악구 신림동 오피스텔, 임차권등기의 효력은?
06 임차인 보호 규정 한눈에 보기
민법 규정에 의해 임차인을 보호하다｜주택임대차보호법이 탄생하다｜공시 방법의 한계를 뛰어넘다｜민법의 규정에 의해 임차권등기를 보완하다
07 상가건물임대차보호법 한눈에 보기
상가건물임대차보호법의 대상은?｜보증금의 범위가 주택과 다르다｜월차임의 환산｜상가건물 임차인의 대항력은 주택 임차인과 같다｜상가건물의 우선변제권도 인정해 줄까?｜최우선변제권도 인정될까?
[현장분석] 인천시 강화도 상가, 최우선변제권은?
5장 등기부에는 등기되지 않는 권리들
01 등기부에는 등기되지 않는 권리에는 무엇이 있을까?
말소기준권리 이론에서는 특수권리라고 한다｜특수한 권리가 아닌 명확한 권리들
02 담보물권의 한 종류, 유치권
유치권이란?｜유치권은 어떻게 성립할까?｜유치권은 어떤 효력이 있을까?｜임차인이 유치권을 주장한다면?｜임대차보증금을 반환해 달라고 하는 경우｜권리금을 반환해 달라고 하는 경우｜인테리어 비용을 반환해 달라고 하는 경우｜원상회복 특약이 있는 경우｜공사대금 채권은 언제 소멸될까?｜효력 발생 순위와 상관없이 유치권을 인정하는 법률적 근거는?｜상사유치권이란?｜경매 부동산의 유치권은 어떻게 해결해야 할까?｜유치권자를 만나라｜유치권 변제 금액을 흥정하라 | 부동산에 관한 유치권은 폐지될 예정｜유치권이 악용되기 쉬운 이유｜유치권이 걸린 경매는 입찰하기 어렵다
[사례] 현실과 이론이 너무 다른 유치권
[현장분석] 경기도 파주시 아파트, 유치권이 성립할까?
[현장분석] 경남 사천시 아파트, 유치권은 소멸될까?
03 등기하지 않고 성립하는 법정지상권
법정지상권이란?｜법정지상권에는 어떤 것이 있을까?｜법정지상권은 지상권과 효력이 같을까?｜법정지상권이 성립하려면?｜경매로 인한 법정지상권과 관습적 법정지상권의 차이점 | 토지 낙찰 후 지상 건물은 어떻게 해야 할까?｜법정지상권의 여러 사례 | 공동 소유 토지의 법정지상권 | 공동 소유 건물의 법정지상권 | 경매 토지의 나무나 농작물은 어떻게 될까?
[잠깐] 법정지상권에 따른 건물철거소송
[현장분석] 서울시 강남구 도곡동 대지, 법정지상권이 성립할까?
[사례] 토지와 건물에 저당권이 설정된 후 건물이 신축된 경우
[현장분석] 서울시 용산구 서빙고동 대지, 신축 미등기건물이 있다면?
[사례] 토지에 저당권이 설정된 후 건물을 재축, 신축한 경우
[현장분석] 서울시 강서구 화곡동 대지, 법정지상권이 성립될까?
[현장분석] 서울시 송파구 방이동 토지와 주택, 구분소유적 공유라면?
04 영원히 인정되는 분묘기지권
분묘기지권이란?｜분묘기지권은 무조건 성립할까?｜분묘기지권은 언제까지 인정될까?｜분묘기지권은 어디까지 인정될까?｜묘를 제외하고도 활용할 만한 토지가 충분할 때
[현장분석] 경기도 가평군 토지, 무덤이 있다면?
6장 부분마다 소유권이 있는 집합건물의 경매
01 집합건물이란?
집합 건물의 전유부분, 공유부분
02 대지사용권과 대지권등기
대지사용권이란?｜대지사용권은 전유부분의 처분에 따른다｜대지권미등기란?
03 전유부분의 등기부에서 확인할 수 없는 토지별도등기
토지별도등기란?｜토지별도등기 여부는 기재된다｜토지별도등기가 득이 되는 경우
[현장분석] 서울시 종로구 원서동 다세대주택, 토지별도등기는?
04 낙찰자가 부담할 수도 있는 집합건물의 연체 관리비
[사례] 연체관리비를 다 내야 할까?
낙찰자에게 공용부분 관리비를 청구할 수 있다｜낙찰자가 연체관리비를 모두 부담하게 되는 이유｜가스, 수도, 전기 등의 미납 요금 처리법
05 사회복지법인, 학교법인, 의료법인 소유 부동산
처분에 관해 허가받아야 한다｜매각불허가에 따른 입찰 보증금의 반환 여부
[사례] 서울시 영등포구 신길동 다세대주택, 절대 입찰하면 안 될까?
7장 입찰할 때 배당 꼼꼼히 점검하기
01 배당의 기본 원칙과 권리의 배당 순서
왜 입찰자가 배당을 알아야 할까?｜배당에도 원칙이 있다｜배당할 때 권리의 우선순위는 어떻게 분석해야 할까?
[현장분석] 서울시 은평구 갈현동 아파트, 선순위 물권과 후순위 물권 배당은?
[현장분석] 서울시 노원구 상계동 아파트, 선순위 물권과 후순위 채권 배당은?
[현장분석] 서울시 구로구 궁동 연립, 선순위 채권과 후순위 물권의 배당은?
[현장분석] 서울시 은평구 불광동 다세대주택, 선순위 채권과 후순위 채권의 배당은?
02 체납 세금의 배당
국세와 지방세, 당해세와 일반세?｜체납 세금의 배당 순위는?｜당해세와 일반세의 배당 순위는 왜 다를까?｜상속세와 증여세는 당해세인가?
-특집1- 임대차 권리분석 집중 사례
[현장분석] 서울시 강서구 화곡동 다세대주택, 보증금 인상분은 반환해야 할까?
[현장분석] 대구시 중구 봉산동 근린상가, 일부에만 설정된 전세권은?
[현장분석] 서울시 서대문구 홍제동 아파트, 무상임대차확인서가 있다면?
[현장분석] 서울시 성북구 성북동 단독주택, 전세권자가 임차인으로서의 배당만 요구한다면?
[현장분석] 서울시 중랑구 면목동 다세대주택, 위험해 보이지만 안전한 경매사건
[현장분석] 서울시 강서구 화곡동 다세대주택, 보증금 증액 시점이 명확하지 않아도 괜찮을까?
[현장분석] 서울시 은평구 갈현동 다세대주택, 낙찰대금 외의 부담금은?
[현장분석] 서울시 동대문구 장안동 아파트, 임차인이 누구인지 모른다면?
[현장분석] 서울시 동작구 본동 다세대주택, 배당요구종기 이후의 배당요구는?
[현장분석] 서울시 양천구 목동 다세대주택, 전입신고/전세권/근저당권의 날짜가 같다면?
[현장분석] 서울시 중랑구 면목동 주상복합아파트, 등기상의 주소와 전입신고한 주소가 다르다면?
-특집2- 부동산 권리분석 종합 사례
[현장분석] 경기도 파주시 근린상가, 진입도로가 포함될까?
[현장분석] 서울시 광진구 구의동 다세대주택, 경매개시결정등기후 근저당권이 설정되었다면?
[현장분석] 서울시 광진구 자양동 다세대주택, 근저당권 설정 후 소유권이전을 했다면
[현장분석] 서울시 강서구 화곡동 다세대주택, 중복 경매사건은?
