도대체 권리금이 뭐길래?
‘언제부터 무엇 때문에 상가임대차 시장에 권리금이 발생하기 시작했을까?’ ‘권리금 거래는 어떤 형식으로 이루어졌을까?’ 등에 대해서는 실제적이고 구체적인 자료들이 거의 없다. 오랜 시간 동안 관행처럼 굳어졌고 음성적으로 거래되었기 때문이다.
정부는 2015년 5월, 상가건물임대차보호법 개정안을 발표했다. 이 개정법의 가장 중요한 취지는 바로 ‘임차인의 권리금을 인정하고 보호’하는 데 있다. 그동안 권리금 거래로 인해 수많은 분쟁들이 생기면서 권리금을 더 이상 관행이나 음성적 거래로만 인정할 수 없었기 때문에 이제 법의 테두리 안으로 들여온 것이다.
개정된 법에서는 현재 임차인의 권리금 보호를 위해서 상가임대기간이 종료되기 3개월 전부터 계약 종료 전까지 신규 임차인이 나타나면 권리금을 받을 수 있도록 했다. 그리고 현재 임차인이 신규 임차인에게 권리금을 받는 행위를 임대인이 방해하지 못하도록 해놓았다.
그런데 임차인만 권리금을 받을 수 있을까? 아니다. 흔히 바닥 권리금이라고 이야기하는 지역 권리금(특정 지역에 한해서만 발생한다. 개정된 법에서는 따로 언급하지는 않았다)은 임대인도 정당하게 받을 수 있다.
개정된 법은 현재 임차인을 사회적 약자로 보고 그들의 정당한 권리금을 보호하자는 데 취지가 있다. 그럼에도 현재 임차인의 과도한 권리금으로 손해를 입을지도 모르는 신규 임차인에 대한 보호 방법은 미처 배려하지 못하고 있다. 현재 임차인은 권리금을 받고 가버리면 끝이지만, 신규 임차인은 지불해야 하는 권리금이 합당한지, 적정한지, 혹시 과도한 권리금을 지불하는 것은 아닌지 검토해야 한다는 것이 저자의 생각이다. 현재 임차인을 보호하다가 신규 임차인에게는 부당하고 억울한 손해를 끼칠 우려도 있기 때문이다.
누가 이익이고 누가 손해인가?
상가 권리금을 한 번쯤 경험한 사람들이 흔히 하는 이야기가 있다.
“적어도 내가 낸 권리금 이상은 챙겨야 하는 거 아니야?”
“임대료보다 더 비싼 권리금 때문에 그 상가는 포기했어.”
“나는 대출 받아서 상가투자하고, 임대료 받아서 겨우 대출 이자 갚는데, 임차인은 앉아서 권리금 장사 하고 나가더라!”
현재 임차인, 신규 임차인, 임대인의 서로 다른 입장에서 나오는 말들이다. 이런 이해관계가 첨예하게 부딪칠 때 권리금 분쟁이 발생한다. 그런데 문제는 시설 권리금이나 영업 권리금, 때로는 임대인이 받을 수 있는 지역 권리금이 터무니없이 과도하게 설정되는 데 있다.
예를 들면 화장품 가게를 하려고 상가를 임대하려는 사람에게 치킨 가게의 시설과 영업 노하우는 필요 없다. 그럼에도 치킨 가게를 운영했던 현재 임차인은 권리금을 챙기려고 한다. “원래부터 권리금이 있는 상가”라는 명분을 내밀면서 말이다.
임대인은 자신의 재산인 상가건물을 통해 부를 창출해야 하고, 임차인의 주목표는 점포사업을 통해 수익을 창출해야 한다는 것이 저자의 견해다. 즉 임대인은 임차인이 자신의 상가건물에서 점포사업을 잘 영위할 수 있는 건물을 제공하는 조건으로 임차인을 두면서 임대료를 받고, 임차인은 계약 기간 동안 열심히 일해 시설비용을 회수해야 하며, 자신만의 영업 노하우와 전략을 잘 수립해 성공적으로 매출을 올려야 한다. 그 기간을 임대인으로부터 보장받기 위해 임대차계약을 맺는 것이라는 이야기다. 권리금은 그러한 임차인의 노력을 보상하는 차원에서 이루어져야 정당한 권리금이라고 할 수 있다.
상가 권리금을 둘러싼 분쟁 사례와 질문, 앞으로 벌어질 분쟁 가능성까지!
저자는 오랫동안 부동산과 상가투자 전문가로 활동하고 있고, 상가투자와 권리금의 상관관계에 대해 박사 논문을 쓴 경험이 있다. 또한 현장과 실무를 잘 알면서 이해관계자들마다 서로 다른 입장에서 어떤 고민과 분쟁들이 생기는지에 대해 많은 상담 사례를 가지고 있다.
특히 이 책은 상가 권리금을 둘러싼 이해관계자들이 궁금해하는 사항에 대해 읽는 이의 입장에서 질문을 하고, 저자가 법 조항과 각종 판례 그리고 실제 다양한 사례들을 조목조목 답하는 형식을 취했다. 법과 판례를 다룬 내용이기에 자칫 어려울 수 있고, 돈(권리금)이 걸린 민감한 문제를 다루고 있어 조심스럽지만, 누구나 쉽게 이해할 수도 있도록 설명해주고 있다.
또한 법이 개정된 지 얼마 되지 않아 개정된 법 이후의 판례가 없기 때문에, 앞으로 벌어질 수 있는 가상 분쟁의 사례까지 준비해서 임대인, 임차인, 상가투자가, 창업자가 활용할 수 있도록 조언을 해주고 있다.
