자주 들르는 블로그에 많은 분들이 이 책을 추천했다. '부동산은 끝났다'는 좀 자극적인 책 제목만 봐서는 줄기차게 부동산 폭락 만을 외치시는 어떤 분 연구소의 책이 아닐까 하는 생각이 든다. 그러나 내용은 폭락론과 거리가 있다.
저자는 노무현 정부시절 청와대에서 부동산 정책에 관한 책임 있는 일을 하신 분이라고 한다. 부동산 전망을 생각하면서 빠질 수 없는 부분이 정부의 정책 변화이다. 정부의 부양, 규제 정책에 따라 부동산 시장은 영향을 받고 부침(浮沈)을 반복하기에 시장 참여자들은 당연히 정부의 정책 변화에 관심을 가지지 않을 수 없다. 이 책을 통해 정부 정책 입안자의 관점은 어떤지 엿볼 수 있다. 또한 4월 총선을 통해 여소야대 정국으로 변화된 시점이어서 더 흥미롭게 읽어 볼 수 있었다.
부동산 가격 변화에 유독 민감한 것은 왜 일까? 국제적인 집 값 상승 대비 우리나라 상승률이 낮았다고는 하지만 여전히 소득대비 집값이 높은 수준이고 전체 자산대비 부동산 비율이 80% 정도로 매우 높다. 또한 주기적인 가격 상승에 따른 학습효과가 있고 공공임대 주택과 같은 주거 안전망이 부실한 것도 한 이유라고 한다.
인구의 수도권 과집중도 문제다.
'인구의 49%가 국토면적의 11%에 모여 있다. 일본의 수도권 집중도 33%, 영국 12%, 프랑스 19%와 비교하면 가히 수도권 공화국이라고 할 수 있을 정도이다.'
부동산은 일반적인 수요공급의 법칙이 잘 안 들어 맞는 경우가 많다. 가격이 오르면 수요가 줄어야 하지만 그렇지 않다.
'부동산은 가격이 오르면 오히려 수요가 더 늘어나는 경향이 있다. 수요 증가로 가격이 오르면 이것이 계속될 것 같은 착각에 빠지기 쉬운데 이를 '부족의 착각' 이라 한다. 이렇게 오르면 오르는 합당한 이유가 있다는 식의 해석이 줄을 잇는다.'
이렇게 가격이 오르면 착각에 빠지게 된다.
'실제 거래가 없더라도 집 값이 오르면 부자가 된듯한 느낌이 되기 때문에 소비를 늘리는데 이는 자산 효과(wealth effect)다.'
'아무리 집값이 오르더라도 연간 소득의 10배 이상을 넘어서기는 불가능하다.
부동산 가격이 오르면 사회, 정치적으로는 어떨지 몰라도 경제적인 측면에서는 행복 총량이 커진다.'
부동산 시장의 출렁임 속에서 정부의 입장은 이렇게 간결하다.
'정부 정책은 부동산 시장에서 경기 변동성을 줄이는 것을 기본 기조로 삼게 된다. 즉 너무 오르는 것도 막으려 하지만, 동시에 너무 떨어지는 것도 막으려 하는 것이다.'
시장 변동의 장기, 중기, 단기 변수이다. 이 변수들의 조합으로 시장은 변화하고 움직인다.
'집 값에 영향을 끼치는 장기 변수는 인구와 산업구조 변화이다. 인구가 증가하고 산업생산이 증가하는 시점에는 부동산에 대한 수요도 증가하기 마련이다. 이런 장기 흐름은 실제 시장 상화에서는 쉽게 느낄 수 없다. 그보다 짧은 주기로 오르고 내리기를 반복하기 때문이다.
여기서 가장 큰 변수는 주택 자체의 과잉 공급과 과소 공급을 반복하는 속성이다. 과잉 유동성에 따른 자산 거품은 오르고 내리는 진폭을 더욱 크게 만든다. 가장 단기적으로는 유동성이나 정부 정책 변수가 영향을 끼친다.'
한국이 일본과 같은 '데자 뷰 일본'이 되진 않은 것이라고 주장한다. 전적으로 동의하는 의견이다.
'일본식 장기 거품 붕괴는 나타나지 않을 것이다. 인구 구조가 아직 정점이 이르지 않았다는 점, 전반적인 주거 수준이 선진국에 비해 낮기 때문에 어느 정도 가격 하락 시에 수요가 회복될 저지선이 있다는 것, 우리나라 특유의 전세 제도로 인해 LTV, DTI 비율이 낮기 때문에 은행 부실과 그에 따른 연쇄적 가격 하락이 나타날 가능성이 거의 없다는 점 등이 이유'
정부의 서민 주거 안정화 정책의 방향을 엿볼 수 있으며 요즘 대두되고 있는 도시재생사업의 배경을 알 수 있다.
'정부가 시장 취약 계층의 주거를 지원하는 방법은 전통적으로 두 가지로 요약 할 수 있다. 우선 직접 주택을 지어 공급하는 공공임대주택이다. 두번째는 민간 임대주택에 거주할 경우 임대료를 보조하는 방식이다.
공공임대주택이 완전한 대안은 아니다. 건립 비용도 비용이지만 공공임대주택에는 저소득층만 밀집되는 현상이 나타나기 때문이다. 이른바 사회적 격리현상이다. 이런 이유로 1980년대 이후 선진국들에서도 점점 공공임대주택의 비중이 줄어드는 경향이 있다.
서울에서 신규 아파트 공급을 늘릴 방법은 현실적으로 기존 시가지를 재생하는 방법 밖에 없다. 따라서 도시재생사업을 통해 신규 아파트 공급이 극대화 될 수 있도록 용적률을 높이고, 개발이익 환수를 최소화하여 개발 동기를 부여해야 한다. '
'임대주택 정책에 관한 저명한 학자 케메니(Kemeny)는 공공임대주택이 아무리 싸고 양이 많더라도 그것이 일반 임대시장과 단절된 '빈곤층 만을 위한 주택' 인 한 그 나라의 전체적인 주거 사정은 안정될 수 없다고 보았다. 결국 공공임대주택도 일정 재고를 확보해야 하지만, 주택가격이나 민간 임대료 수준도 전반적으로 안정되지 않는다면 나라 전체의 주거 사정은 안정되기 어려운 것이다.'
책이 출간된 것은 2011년 이지만 요즘 상황과 비교해도 틀리지 않는다는 생각이 든다. 고가, 중가, 저가 시장은 호환되지 않는 각각의 개별시장이고 각 시장에 대한 대책도 일률적일 수 없다.
'고가, 중가, 저가 시장은 시장 자체가 거의 호환되지 않는다. 경제력 뿐만 아니라 아이 교육, 일자리 등으로 인해 전세금이 오른다고 쉽게 이사를 다닐 수는 없는 것이다. 때문에 전세 대책도 차별화해서 봐야 한다.
고가 전세시장은 사실 이번 전세대란의 진원지이다. 특히 2008년 하반기 부터 2009년 상반기 까지 금융 위기에다 재건축 입주 물량이 일시적으로 늘어남으로써 역전세란을 겪었기 때문에, 재계약 시기가 도래한 2010년 하반기를 전후해서 가격이 오른 것은 충분히 예상된 일이었다. 정부 마음속에는 전세금이 오르는 가장 큰 이유는 집값이 안정되었기 때문인데, 이는 다시 구입 수요로 전환되어 집값이 오르면 끝난다는 생각을 가지고 있다. 집값 상승 → 전세금 상승 → 집값 상승의 순환과정이라고 보는 셈이다.
전세 대책 차원에서 오히려 분양가 상한제 폐지나 DTI 완화가 거론되는 이유도 이해할 수 있을 것이다. 구매 수요가 살아나면 전세금 상승이 안착될 것이라는 생각 때문이다. 고가 전세를 살고 있는 사람에게는 전세금이 오르면 차라리 집을 사라는 뜻인 셈이다.
중가 전세 시장에서 값이 오를 경우, 근본 대책은 싼 분양주택이나 시프트 주택 같은 경우가 답이다. 저금리 하에서 집주인들이 전세보다 월세를 선호하기 때문이라면 얘기는 달라진다. 이제 전세 대책 차원이 아니라 월세 전환에 따른 문제가 핵심인 것이다.
중저가 전세시장 내지 월세시장에서는 공공의 역할이 크다. 시장에서는 잘 공급되지 않는 저렴한 소형 분양주택을 늘리는 것은 물론이고, 공공임대주택이 특히 중요하다. 노무현 정부에서 효과를 거뒀던 기존 시가지 내 다세대, 다가구 매입임대주택을 대폭 확대해야 한다.'
고가 전세시장은 레버리지 효과의 유무에 따라 영향을 받지만 구매 수요가 살아나면 자연스레 안정되고, 중저가 전세시장은 운용수익을 기대하는 월세시장으로 재편된다는 것이다. 최근 뉴스테이의 확장 과도 일맥 상통하는 것이라고 보여진다.
저자는 앞으로의 부동산 정책에 5가지를 요구한다. 이 부분은 현실을 생각하며 적정성을 각자가 판단해 봐야 할 대목이다.
첫째, 부동산 분야를 인위적인 경기부양책으로 사용하지 말아야 한다. 부동산 관련 업종이 서민 경제와 밀접한 관련이 있기는 하지만 과잉 성장한 부실 건설업체의 구조조정은 불가피하다.
둘째, 근대적 주택시장 제도를 정착시켜야 한다. 임대사업을 전면 등록하도록 하고 계약갱신제나 인상상한제도를 도입하여 임차인 보호한다. 임대사업자에게는 선진국과 같은 재정지원 제도도 도입한다.
셋째, 저출산, 고령화 사회에 미리 대비해야 한다. 임대사업자 제도 정비, 주택연금제도 활성화 등을 통해 보완 필요.
넷째, 기존 시가지 환경 개선에 공공 지원 확대.
마지막으로 정책의 중심을 지키는 일. 투기를 막고 집값을 낮추라는 것, 집 없는 사람들이 거리로 나앉지 않도록 정부가 안전망을 구축하라는 것.
'이제 집이 투기의 대상이 아니라 삶의 자리라는 생각을 실천에 옮길 때가 되었다'고 한다.
원칙에는 동의하지만 글쎄 '모두에게 좋은 그 방법이 뭘까'하는 의문이 남는다.
