남의 말만 듣고 뛰어들었다가
호되게 당하고 마는 부동산 경매…
단언컨대, 부동산 경매 초보자를 위한 필독서라 자부한다!
부동산 경매는 어렵다?
도대체 권리분석은 어떻게 하는 거지?
실거주? 시세 차익? 임대 수익?
정부의 부동산 정책과 전월세 대책이 유명무실해지면서 주택담보 대출, 전세자금 대출이 늘어나 가계부채 100조 원 돌파를 눈앞에 두고 있다. 당장은 주택 가격 하락의 충격을 치솟는 전세금이 떠받치는 모양새이지만, 부채를 갚기 어렵고 수입이 일정치 않은 저소득, 저신용 계층의 연쇄적인 파산이 우려된다.
한편 은행 이자가 낮아지자 보다 많은 수익 확보를 위해 전세가 아닌 월세를 희망하는 임대인이 많아졌다. 전통적인 주택 임대 방식인 전세가 줄고 반전세나 월세가 많아져 세입자들의 부담이 커졌다. 전세가 줄자 자연스럽게 전셋값이 뛰었고, 그나마 오른 전셋값을 마련하지 못한 세입자들은 월세로 내려앉으면서 예상치 못한 주거 비용을 감당하게 되었다.
여유 자금이 많지 않은 대다수 집주인들도 마음이 편하지만은 않다. 주택을 사기 위해 대출이라도 받은 집주인은 애간장만 태울 수밖에 없다. 반전세나 월세로 돌리자니 반환해야 할 보증금이 문제다. 주택 가격은 계속 떨어지는데다 팔려고 내놓아도 추가적인 가격 하락을 기대하는 시장 때문에 매매가 여의치 않다.
세입자들은 깡통전세가 발목을 잡는다. 매매가는 떨어지는데 전세 보증금은 가파르게 오르다 보니 깡통전세가 속출한다. 집주인의 대출금과 임대보증금의 합계가 주택 가격의 70%를 넘어서는 깡통전세는 결국 경매로 나올 확률이 높다. 경매의 특성상 몇 차례 유찰이 반복되면 세입자는 보증금의 일부만 회수하거나 자칫 모두 날려 버릴 수도 있어 위험하다.
하우스푸어에서 렌트푸어, 깡통전세까지 대한민국의 부동산 시장은 지금 불안하다. 대출금 상환이 어려워진 집들이 이미 경매 시장에 속속 나오고 있다. 전세 보증금이 매매 가격의 60%를 넘어서면서 차라리 경매 시장에서 시중보다 싸게 내 집을 마련해 보고자 하는 세입자들의 관심도 커지는 추세다. 최근 보도에 의하면 수도권 아파트의 낙찰가율이 74.1~85.8% 수준으로, 감정가 4~6억 원짜리 수도권 아파트는 평균 80.7%에 낙찰되었다고 한다. 감정가 4억 원짜리 아파트를 3억 2천만 원대에 낙찰받은 것이다.
이처럼 부동산 경매가 시중보다 낮은 가격으로 집을 마련할 수 있는 방법으로 알려지면서 많은 사람들이 관심을 가지고 있다. 문제는 부동산 경매에 대해 자세히 알아보지 않고 무턱대고 덤벼들었다가 피해를 보는 사례도 많아지고 있다는 것이다. 부동산 경매는 생각보다 쉽지 않다. 몇 사람의 성공 사례나 충고만으로 선뜻 뛰어들었다가는 십중팔구 손해를 보기 마련이다. 귄리분석에서 임차인 현황, 배당, 명도 등 예기치 못한 일들이 수시로 발생하여 입찰 참가자들을 괴롭힌다.
《아는 만큼 돈 버는 부동산 경매 부자》는 철저하게 경매 초보자들을 대상으로 한 책이다. 시중에 나와 있는 많은 경매 관련 서적들은 지나치게 난이도가 높다. 권리분석만 해도 무슨 소리인지 몰라 헤매다가 오히려 경매가 어렵다는 선입견만 생길 정도이다. 필자는 경매로 부동산을 구입하려는 목적에 따라 권리분석의 난이도도 달라져야 한다고 말한다. 단순히 수준에 맞는 집을 낙찰받아 직접 살고자 하거나, 소규모 상가건물을 낙찰받아 은퇴 이후 안정적인 수익을 확보하고자 한다면 굳이 권리관계가 복잡한 물건에 매달릴 이유가 없다는 것이다.
부동산 경매 초보자가 감당하기 벅찬 물건이라면 쿨 하게 잊어버리고 다른 물건을 찾는 것이 바람직하다. 어렵고 힘든 권리관계의 실타래를 풀려고 괜한 시간을 낭비하느니, 그 시간에 권리분석이 어렵지 않은 물건을 찾아 정확한 시세 파악에 몰입하는 편이 임대 수익 창출이나 시세 차익 확보에 보다 효과적이다. 부동산 경매를 처음 접하거나 이제 막 시작하는 초보자일수록 필요 이상으로 연구하듯 파헤치고 샅샅이 알아야 한다는 생각을 버려야 한다. 쉬운 경매물건은 의외로 많다. 필자는 돈이 문제지, 낙찰받을 경매물건이 없어서 문제가 되는 경우를 본 적이 없다고 한다.
《아는 만큼 돈 버는 부동산 경매 부자》는 모두 30개 단위로 나누어 하루 30분씩, 30일만 시간을 내서 읽으면 쉽게 부동산 경매에 대해 이해할 수 있도록 만들었다. 등기사항전부증명서(등기부등본)나 관련 공부서류(토지대장, 건축물대장, 지적도, 도시계획학인원 등)를 읽는 방법부터 권리분석을 하는 방법, 말소기준권리 찾는 방법, 배당 순서 등 부동산 경매 준비에 필수적인 사항들을 알기 쉽게 설명하고 있다. 특히 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 대해 자세히 설명한다. 부동산 경매 초보자들이 흔히 하는 실수가 낙찰을 받더라도 반드시 인수해야 하는 임차인의 권리를 이해하지 못해 매수보증금을 포기하는 것이기 때문이다.
필자는 경매 초보자들이 경매물건과 관련해서 유치권, 예고등기, 위장임차인 같은 정보를 입수했다면 과감하게 그 물건을 포기하라고 조언한다. 분석이 어려운 특수권리나 까다로운 임차인이 있는 물건보다는 비록 수익이 떨어지더라도 확실하고 안전한 소유권을 확보할 물건을 노려보는 편이 바람직한 투자 전략이라는 것이다. 경매 초보자가 굳이 어렵고 소멸되지 않을 권리들이 덕지덕지 붙어 있는 경매물건을 붙잡고 고민할 필요는 없다. 그 시간에 차라리 안전하고 확실한 물건을 하나라도 더 찾아보도록 하자.
《아는 만큼 돈 버는 부동산 경매 부자》는 사례와 연습문제를 이용해 권리분석을 쉽게 익히도록 하고 있다. 부동산 경매 현장의 실제 사례를 인용한 문제를 풀다 보면 기본적인 권리분석 방법과 현장 감각을 익히게 될 것이다. 처음부터 너무 욕심을 내지 말고 하루 30분씩 1달만 꾸준히 이 책을 읽으면서 경매를 자기 것으로 만든 후에 쉬운 물건을 찾아 자산을 늘려 가보자. 그러다 보면 경매 경험도 쌓이고 경매 수준도 높아진다. 중급과 고급은 그 이후부터 관심을 가져도 늦지 않다.
[본문 발췌]
“왜 부동산 경기가 침체되면 더욱 많은 사람들의 관심이 집중될까? 간단하다. 경매 낙찰가격의 기준이 바로 시세에서 출발하기 때문이다. 부동산 경기 침체는 ‘시세 하락 → 경매 감정가격 하락 → 낙찰가격 하락’으로 연결된다. 결국 경매로 부동산을 취득하는 사람들은 그렇지 않아도 낮게 형성된 시세보다 떨어진 가격에 원하는 부동산을 구입하는 기회를 갖는 것이다.”
“권리분석이라는 과정을 꼼꼼하게 거치기만 한다면 부동산 경매를 통해 확보한 소유권은 가장 안전한 소유권이라고 할 수 있다. 원칙적으로 부동산 경매를 통해 취득한 부동산의 법적 성질은 원시취득이기 때문이다. 원시취득이란 종전의 권리와 전혀 관계없이 새롭게 취득하는 것으로, 가장 안전한 소유권 취득 방법이다.”
“권리분석은 아무리 강조해도 지나치지 않은 중요한 과정이다. 그처럼 중요한 권리분석을 위해 꼭 점검해야 하는 것이 해당 부동산의 등기사항전부증명서이다. 부동산에 관한 권리의 변동(권리의 발생, 변경, 소멸 등)이 발생하면 등기사항전부증명서에 나타나기 때문이다.”
“주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법은 일정한 요건을 갖춘 임차인에게만 대항력을 인정하고 있다. 주택은 ‘점유’와 ‘전입신고’를 마친 임차인을, 상가건물은 ‘점유’와 ‘사업자등록’을 마친 임차인을 가리켜 대항력을 갖춘 임차인이라고 규정한다.”
“말소기준권리란 경매를 통해 부동산을 구입함에 있어 등기사항전부증명서상에 기재되어 있는 모든 권리 및 임차권을 낙찰자가 인수해야 하는지, 아니면 말소되는지를 판정하는 기준이 되는 권리를 말한다. 말소기준권리만 잘 이해하고 있다면 권리분석의 반은 끝났다고 해도 과언이 아니다.”
“낙찰 이후 실수요나 투자 수익 창출을 위해 가장 중요한 것은 상가건물 자체에 대한 현황 분석이다. 현황 분석에는 현재 상태에서의 주변 환경, 시세 흐름, 실현 가능한 임대 수익과 앞으로 임대 수익이 상승할 가능성 등이 포함된다.”
