재개발·재건축의 정석

초판발행 2025.09.30

머리말

재개발 · 재건축 현장을 처음 접한 건 20년 전 사법연수원 변호사 실무기간이었다. 조합과 조합원 간의 분쟁, 조합과 시공사 등 협력업체 간 분쟁, 조합과 행정기관 간 분쟁을 접했고 수많은 도시정비사업 관련 형사사건을 마주하게 되었다. 분쟁의 당사자가 수백 명을 넘어 수천 명인 경우도 있다 보니 사건 해결에 대해 막중한 책임감도 느꼈다. 창의적인 법리개발에 매달릴 수밖에 없었다. 많은 관련 판례를 조사하고 연구하다 보니 새로운 대법원 판례도 만들어 냈다. 자연스레 수원시, 안양시, 과천시, 구리시, LH 등에서 관계 공직자나 시민들을 대상으로 강의나 법률자문을 할 기회를 갖게 되었다. 그 결과 이 책을 만들 자료가 집적될 수 있었다. 또한, 수원고등법원, 대전지방법원, 대구서부지방법원, 청주지방법원, 서울동부지방법원 등에서도 법관 등을 대상으로 특강을 하게 되면서 더 깊이 있는 연구를 진행할 수 있었다.

재개발 · 재건축은 단순한 부동산사업이 아니라 사람과 법, 정책이 함께 움직이는 거대한 도시의 수술이다. 수많은 이해관계자들이 얽혀있고 그 안에서 끊임없이 분쟁이 발생한다. 재개발 · 재건축은 단순한 투자가 아니다. 누군가의 삶터를 옮기는 일이자 수많은 권리관계가 충돌하는 민감한 과정이다. 그래서 법률적 해석은 더 깊고, 더 정확해야 한다. 그 역할을 해내기 위해서는 도시정비분야에서도 교과서 같은 책이 필요하다 느꼈다. 이 책은 단지 법조문을 정리한 책이 아니다. 현장의 복잡함을 뚫고 나온 정제된 지식, 그리고 20년 경험에서 길어 올린 실무 노하우의 집약체이다.

이 책은 다음과 같은 특징을 갖고 있다. 우선 이 책은 「도시 및 주거환경정비법」의 모든 조문을 새로 만든 『분석의 틀』에 맞춰 논리적으로 재구성하였다. 『분석의 틀』을 기본체계와 지원체계로 구성하였다. 기본체계는 도시정비의 목적을 달성하기 위한 도시정비법의 목적(제1장)과 이를 달성하기 위한 계획(제2장) 그리고 이를 실현하는 정비사업의 시행(3장)으로 구성되어 있다. 지원체계란 기본체계를 지원하기 위한 도시정비법상의 각종 수단 등을 말한다(제4장부터 제9장까지). 이와 같은 『분석의 틀』에 20년간 변호사로서 재개발 · 재건축분야에서 쌓은 경험을 바탕으로 법조문과 판례 그리고 질의 · 답변 등을 분석해 교과서식으로 도시정비법을 해설했다. 그래서 이 책은 재개발 · 재건축에 관한 교과서라 할 수 있다. 또한 법률서이면서도 실무서이기도 하다.

다음으로 이 책은 도시정비법 전반을 균형감 있게 논리적으로 엮고 있어 이야기책을 읽는 듯한 느낌을 주도록 했다. 행정 경험을 살려 소송이 일어나지 않은 분야도 행정실무를 위해 이해하기 쉽게 체계적으로 정리했다. 또한, 법률가로서 대법원 판례를 깊이 있게 연구해 판례의 실제 사례를 많이 수록하였다. 주요 내용에 대해서는 알기 쉽도록 표와 그림을 통해 설명하였다. 안양시와 수원시 등 행정기관에서 질의한 내용들은 예시 형태로 이에 대해 답을 다는 형식으로 담아냈다.

마지막으로 도시정비법의 벌칙규정의 중요성과 관심도를 감안하여 도시정비법위반죄 하나하나에 죄명을 붙여 개별적으로 설명하였다. 도시정비법위반죄로 처벌받는 경우에는 조합임원지위를 상실하기 때문이다. 그래서 죄명마다 범죄구성요건을 분설하고 공소시효 등을 담았다. 여기에 더하여 재개발 · 재건축 추진과정에서 자주 발생하는 뇌물죄와 업무상 횡령죄 · 배임죄 등도 사례를 들어 설명했다.

이 책이 나오기까지는 많은 분이 도움을 주셨다. 우선 사단법인 주거환경연구원 김호권 부원장과 강민교 실장 그리고 진희섭 실장은 이 책의 핵심 내용이 수년에 걸쳐 집적될 수 있도록 해주었다. 그리고 재개발 · 재건축 실무운영지식을 신용식 18평권익협의회 부회장, 한태수 왕십리2구역조합장, 김영종 왕십리2구역이사, 이종섭 왕십리1구역조합장과 강종성 사무국장, 김성태 옥수13구역 총무이사, 허영무 제일주택재건축조합장과 곽인영 총무이사, 구세봉 · 김영기 · 이병선 과천조합장과 한민자 총무이사, 권영도 태릉현대조합장, 김영환 용강조합장, 김은희 길동조합장, 문기정 광천동조합장과 김선탁 사무국장 · 이미숙 팀장, 문승준 운암조합장, 박호성 한남하이츠조합장, 류연혁 용강우석조합장과 이준규 사무장, 신철호 대성연립조합장, 조경숙 고잔연립조합장, 한명희 인천송현조합장, 강윤희 월계동신조합장, 서정근 대구새길조합장, 정창근 전도관조합장, 김형완 누문조합장과 노경환 사무국장, 이두선 안양향림조합장, 성만수 딸기원조합장, 이철수 성북조합장, 이정길 다복마을조합장께서 전수해주셨다. 시공사와 조합협력업체 관계자분들도 같이 업무를 수행하면서 이 책이 실무적인 문제도 다룰 수 있도록 해 주었다. 김만겸 사장, 이상봉 상무, 윤성호 상무, 정해붕 팀장, 황율남 팀장, 장경천 팀장, 우재희 팀장, 김민수 팀장, 백장준 부장, 장홍석 팀장, 김대호 책임, 박상경 부대표, 임성빈 지사장, 김용진 팀장, 진명성 사장, 김남근 사장, 김광수 사장, 이태근 사장, 박성룡 대표, 조형원 대표이사, 박재우 대표이사, 서도원 본부장, 김용진 팀장, 조성우 팀장, 이상범 팀장, 김근석 팀장, 이범수 대표, 유승재 이사, 이권재 소장, 서동현 팀장, 박창의 부장, 이주성 소장, 양준희 매니저, 김성운 팀장, 김혁민 이사, 문경록 이사, 문효상 전무, 최왕윤 부장, 박병용 부장, 공현택 부장, 이종규 국장, 김병조 기자의 역할이 컸다. 김규남 팀장과 노동웅 팀장도 실무를 이해하는 데 많은 도움을 주었다. 강수원 팀장, 김철동 팀장, 염중선 국장, 박명철 국장, 어용경 국장, 이영인 실장, 김종석 실장, 김현옥 과장, 최은영 과장, 사기영 팀장, 조성현 팀장 등과는 실제 사례를 놓고 많은 고민을 같이 했다. 시공사의 입장과 조합의 입장을 균형감 있게 설명해주며 미국 자동차 횡단 여행을 같이 해준 벗, 이상의 상무의 응원도 큰 힘이 되었다. H&P법률사무소의 봉재홍 변호사, 고영성 변호사 그리고 채명석 변호사가 내용 검토를 해주어 책 내용에 내실을 기할 수 있었다. 박일규 변호사, 박성훈 변호사, 장정희 변호사, 김현 변호사, 한규현 변호사, 채명선 변호사, 노나영 변호사, 신영수 변호사, 이숭기 변호사, 전준용 변호사, 진상욱 변호사, 범현 변호사, 유동규 변호사, 전승진 변호사, 오민석 변호사, 전영상 변호사, 우현수 변호사, 정덕영 변호사, 함준표 변호사 그리고 홍석진 세무사가 법리연구에 직·간접적으로 도움을 주었다. 또한 김지휘 과장과 김민희 과장은 이 책의 이미지 생성과 기본 편집 등에서 수고를 아끼지 않았다.

박권일, 김기석, 채종수, 황호영, 박영우, 김경섭, 오성택, 이정운, 정일권, 이행용, 홍석봉, 홍서혁, 정병남, 박천배 친구들과 홍진기, 홍찬호, 이재경, 김인석, 현종석, 박서홍, 김철호, 배호준, 김덕호, 권순경, 민관식, 차영돈, 장주성, 홍철수, 홍영기, 홍근섭, 홍원천, 조해용, 박상현 선후배가 항상 응원해 주었다. 끝으로 사랑하는 우리 딸과 아들 그리고 아내는 늘 곁에서 이 책이 출간될 수 있도록 힘이 되어 주었다. 이 책이 출간될 수 있도록 도와준 이 모든 분들과 이 책이 세상에 나올 수 있도록 해준 박영사 가족분들께 깊은 감사의 말씀을 드린다.

2025. 8.

응양빌딩 서초동 연구실에서

저자