대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년

사십대 중반이 될 때까지 집 한 채 못 사고, 이러저러한 이유로 이사를 다니다가, 도저히 이렇게는 못살겠다 하고 생각할 즈음 집 값이 천정부지로 올라서, 이런 바보 멍충이 하고 하이킥 하다가 읽기 시작한 책이에요. 하이킥이 아니라 소주를 짝으로 먹게 만든 책이었어요. 내가 이렇게 모르고 살았구나, 인생 참 헛살았구나 하면서 말이죠. 리뷰로 이러저러하다 내용을 말하는 것도 시의성에 따라 헛소리가 될 것 같으니, 직접 읽어보시길 추천한다 하고 마무리 하겠습니다.

기승전 리츠 책 내용이 도움 됐습니다.

어느 누구에게나 내 집 마련의 목표는 가지고 있을 것이라고 본다. 그렇다면 왜 내 집 마련을 하고 싶은 것일까? 그것은 여러가지 국제경제에 따른 자신이 투자하고 있는 자산에 대한 커다란 변동폭으로 부터 자신을 보호할 최후의 보루이자 변동이 적은 안정적인 자산으로 인식되기 때문일 것이다. 본 책을 읽은 나 역시 이러한 생각으로 변동폭이 큰 투자 자산에서 안정적인 자산인 부동산으로 자산분산을 해 보고자 생각하였으며, 요세 급변하는 부동산의 정책과 여태껏 관심이 적어 무지했던 부동산의 여러가지 정보를 얻어 보고자 이 도서를 구매하게 되었다. 책의 내용은 만족스럽다. 물론 타 경매 도서나 부동산 구매 도서에서들과는 다르게 부동산에 대한 정책이 어떠하게 흘러왔는지와 또 미래에는 어떻게 진행될 것인지에 대한 변화를 잘 집어 주었기에 많은 지식을 얻을 수 있을 수 있었으며, 추후 내 집 마련을 하게 될 경우 변화되는 부동산 정책을 고려하여 현명한 투자 및 선택을 할 수 있는 도움을 얻을 수 있을거라 판단한다. 본 도서의 저자가 과거와 현재의 부동산 정책을 잡아주고 책의 후반에서 저자가 내린 결론은 다주택은 더 이상 투자의 메리트가 없을것으로 향후에는 간접투자의 하나인 리츠투자를 소개하고 있다. 리츠는 일반 개인이 투자하는 방식으로는 펀드와 임대사업을 진행하는 사업체에 투자하여 주주가 되는 주식투자 개념으로 일반적으로 부동산 투자와는 많이 다른 것이 아닌가 싶다. 국가에서 리츠에 대한 활성화 방안으로 배당수익에서 15.4% 과세에서 9% 과세만 받는다는 것은 타 기업 배당보다는 배당수익금이 크다라고는 생각할 수 있겠지만, 리츠 회사에 투자하는 것은 즉 주식이기 때문에 주식에서 발생되는 공매도 및 경제에 따른 큰 변동폭으로 인해 부동산 보다는 자산의 등락폭이 커 더 큰 위험에 휘말릴 수 있다. (적어도 부동산은 낙폭이 실시간으로 변화되지는 않지 않은가??) 또한 2020년 부터는 주식종목에 대한 3억원 이상의 경우 대주주 요건에 포함되기 때문에 향후 리츠 주식을 매도하게 된다면 양도소득세 약 22%가 붙게 되는데, 여기서 주의해야 할 점은 직계가족(부모, 배우자, 자녀)을 모두 포함한다는 것이다. 주식에서는 이러한 정책으로 인해 오히려 부동산 정책에서는 실거주자가 오랫동안 거주하면 혜택이 있는것과는 다르게 주식시장에서는 장기 투자자가 생길 생태계가 아닌 상황이다. 저자가 리츠와 부동산 투자에 대해 비교를 하고 리츠가 좋다라고 나열하고 있지만, 공매도로 인한 악의적인 리츠 주가하락 유도 및 해외 경제에 따른 코스피, 코스닥의 급락 상태에서 리츠 주가가 급락되었다면?? 거기에 3억 이상의 대주주요건으로 지정되어 하락한 금액에서 매도하게 될때 붙는 양도소득세가 부과된다면 어찌할 것인가?? 그렇다면 오히려 실물 부동산으로 보유하는 것이 더 안전하지 않을까? 또한 리츠가 수익에 90%를 배당한다고 하나 배당은 보통 반기 배당으로 이뤄지는데, 우리나라의 삼성전자 같은 큰 기업의 경우 분기배당을 진행하고 있으며, 금융주 같은 경우나 일부 경기방어주의 경우는 배당주로 분류되어 1주에 대해 배당이 높은 편으로 이뤄져 있다. 물론 리츠는 수익의 90% 라고 하지만, 위 기업들의 경우 1년 매출액이 몇 조가 되는 기업으로 배당률이 낮다고 해도 리츠보다는 더 많이 주는 경우가 많은데, 왜 필자는 리츠를 부동산 투자의 대안책으로 추천했는지가 의문이다. 마지막으로, 배당은 반기 배당이든 분기배당이든 주주명부폐쇄일 딱 하루만 보유해도 배당을 받을 수 있다. 부동산을 유동자산인 성향이 아예 다른 투자를 하라는 것은 조금 성급하지 않을까? 도서 첫 예시에서 금융쪽에 일하시는 분이 부동산 투자를 상담했는데, 결국 하던거(주식) 계속 하세요 와 다를게 무엇이란 말인가... 리츠는 미국에서는 매우 보편화 되어 있는 것 중에 하나이며, 수익금의 90% 이상을 배당으로 줘야 하게 되어 있다. (미국의 경우 90% 배당을 할 경우 법인세가 면제된다.) 또한 미국주식의 경우 주식시장 자체가 주주친화적으로 되어 있어 기본적으로 배당을 주고 있으며, 미국 리츠회사 중 리얼티 인컴의 경우 매달 배당을 지급하고 있으며, 일반적인 코카콜라 및 다른 많은 기업들 또한 대다수 분기배당을 지급하고 있기에 차라리 부동산의 대응책을 해외투자나 해외리츠에 투자하는 것이 복리효과를 누릴 수 있는 투자가 아닐까 싶다. 물론 우리나라 리츠 또한 오래된 것이 아니기에 향후에는 미국의 방식대로 매월 또는 분기배당으로 전환할 것일 수는 있으나 현재의 우리나라 리츠는 아닌거 같다. 그리고 도서에서 xx리츠의 경우에는 살펴보니 그냥 삼성전자 주식을 사는게 더 효율적이지 않을까?

현 정부의 정책목표를 파악할 수 있도록 일목요연하게 정리한 책. 1주택 외에는 파시라 라는 정부시책에 따르며 부동산 투자를 할 수 있는 전략인 리츠 간접투자도 흥미로웠다. 자세한 수익률 비교도 유용했다.

사람이 어디서든 살긴 살아야 하니까, 부동산 문제에 관심을 갖게 되는 때가 온다. 그럼 자연스레 예전엔 늘 건너뛰곤 했던 부동산 관련 기사를 찬찬히 읽어보게 된다. 종종 인용되는 코멘테이터들에 대해서도 눈여겨보게 된다. 채상욱 애널리스트는 그중 돋보이는 코멘테이터였다. 하락론이 대세이던 2013년에 홀로 상승론을 제기했고 또 그것이 맞아떨어진 것으로 가장 유명하지만 그보다도 나는 늘 그의 분석에 근거가 정합성 있게 따르는 게 마음에 들었다. 근자에는 그간 유지하던 상승론 입장을 바꾼 것으로도 화제가 됐다. 정부 대책이 나올 때마다 주섬주섬 약보합을 말하는 사람들은 많다. 그런데 문재인 정부 들어서 대책이 나올 때마다 부동산 시장이 처음에는 잠시 주춤거리다 다시 오르기를 반복했고 심지어 지금은 2007년 시절을 뛰어넘는 역대 최고 밸류에이션에 들어선 상태다 보니, 막연히 이번에도 별 소용없지 않을까 생각하는 기류가 이제는 형성돼 있는 느낌이다. 바로 그런 생각을 하는 사람들부터 이 책을 읽어야 한다. 지난 10년동안 정부의 정책이 어떻게 부동산 시장에 영향을 미쳤는지를 저자를 따라 살펴보고 나면 왜 그가 2020년부터 상승장이 끝났다고 보는지 알 수 있다. (그 자세한 이유는 책을 참조하시고) 부동산 시장을 움직이는 건 다주택자들인데 이제 부동산 세금 관련 규정이 대폭 보완돼 실현시킬 수 있는 투자수익이 대폭 줄어들었고 또한 다주택 보유의 부담도 훨씬 커졌기 때문이다. 또한 저자는 앞으로 부동산 직접투자보다 리츠가 더 유리할 것이라고 추천하기까지 한다. 책에서 저자가 주장하고 권하는 바가 정부가 내놓는 메시지와 비슷해서 혹자는 저자가 ‘친정부’ 성향으로 돌아선 것 아니냐고 비난할지도 모르겠다. 하지만 내가 볼 땐 그저 이제서야 정부가 내놓은 정책들이 정책 의도를 제대로 반영하게 됐다고 판단했기 때문일 따름이다.