부알못 이제 그만!
초보부터 고수까지 부동산 올킬 가이드

블로그, 팟캐스트, 유튜브를 석권한 부동산 소셜미디어 최강 인플루언서 ‘빠숑’ 김학렬 소장이 대한민국 부동산을 이해하기 위한 기본서로 새로운 10년의 시작을 한발 먼저 준비한다.

《대한민국 부동산 사용설명서》는 저자의 이전 책들과는 달리 보다 근본적이고 기본적인 이야기로 부동산 안목을 높이는 토대를 닦는다. 부동산에 대한 그만의 속 시원한 통찰은 혼란스러운 시장을 이해하는 데 큰 도움을 준다. 부동산 시장에 어떻게 접근하고 어떻게 판단해야 할지 명쾌한 가이드도 제시한다.

부동산을 제대로 보기 위해 필요한 모든 것이 이 책 안에 있다. 먼저 대한민국 부동산 시장만이 가지고 있는 특징이 무엇인지를 알기 쉽게 설명한다. 그리고 시장을 움직이는 힘인 수요가 어떻게 형성되고 움직이는지 이야기한다. 수요가 몰리는 곳에 가격 상승이 나타나고 수요가 빠지면 가격도 떨어진다. 수요는 결국 사람이다. 수요를 제대로 이해해야 가격과 상품을 파악할 수 있다. 가격은 숫자가 아니다. 수요와 공급이 만나는 지점이고 시장의 결과물이다.

상품은 최근 그 중요성이 더욱 부각되고 있다. 수요가 분화되고 시장이 양극화되면서 차별화된 상품성의 가치는 계속 높아지기 때문이다. 입지는 그 자체가 부동산이다. 특히 최근 정부가 입지를 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 기타 지역의 4단계로 구분한 것을 놓고, 소비자들은 그 의미와 시장의 변화를 주시할 필요가 있다. 정책은 활용해야 할 대상이다. 정책을 제대로 분석할 줄 알면 실질적인 경제 생활에 도움을 받을 수 있다. 나의 눈으로 나의 상황에 맞게 정책을 판단해야 한다.

이 책은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 연구원 시절부터 더리서치그룹 부동산조사연구소장에 이르기까지 지난 20년간 저자의 조사와 분석 자료, 연구 결과를 모두 집약한 것이다. 대형 건설사, 국토교통부 등 공공기관과 1,000건 이상의 프로젝트를 진행한 경험과 노하우가 책 속에 녹아 있다. 전국 규모의 분양 물량, 시세 변동률, 시세 변화, 거래 동향, 미분양 현황, 입주 물량 등 전체적인 공급과 수요량을 확인할 수 있는 자료를 총동원했고, 그것을 바탕으로 부동산을 이해하는 데 필요한 인사이트를 제시했다.


부동산을 보는 절대 기준, 6개의 키워드

저자는 대한민국 부동산 시장을 제대로 보기 위해 6개의 키워드를 제안한다. 시장, 수요, 가격, 상품, 입지, 정책이다.

1. 시장과 싸우지 마라
개인도 정부도 시장을 이길 수는 없다. 시장은 이길 수 없는 존재고 이기려고 해서도 안 되며 그 안에서 어떻게 서로 조화를 이룰 수 있을까를 생각해야 한다. 시장은 냉정하다. 준비하고 대처하는 쪽이 승자가 된다.

2. 하나만 꼽는다면 결국 수요다
부동산의 시세 변동은 결국 수요와 공급으로 결정된다. 수요가 공급보다 많으면 가격은 오를 수밖에 없다. 수요가 모이는 곳, 수요 증가가 예상되는 곳을 찾아야 한다. 수요 파악 없는 의사결정은 무모함이며 ‘묻지 마’ 투자다. 부동산 의사결정에서는 수요 파악이 가장 중요하다.

3. 싸니까 사는 게 아니다
가격은 수요와 공급의 균형점에서 결정된다. 부동산 가격을 볼 때는 단순히 절대 가격의 높고 낮음으로만 판단해서는 안 된다. 절대 가격이 낮아도 거품 가격이 있을 수 있다. 하지만 아무리 가격이 높아도 기꺼이 지불할 사람이 많다면 그건 거품이 아니다.

4. 이제부터는 상품 경쟁력이다
부동산 시장은 더 이상 양적 시장이 아니다. 질적 시장으로의 변모를 이미 시작했다. 아파트 소비자들은 상품에 대해 그동안 충분한 경험을 쌓았다. 좋고 나쁜 것을 구분하는 눈이 확실해졌다. 이런 시장을 선도하는 것은 상품 경쟁력이다.

5. 부동산의 최고 핵심은 입지다
입지에 대해서는 긴 말이 필요 없다. 20년 동안 저자가 강조해 온 것이다. 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지다. 입지가 좋으면 상품성은 보완할 수 있지만 상품성이 좋다고 해서 입지 조건이 따라서 좋아지지는 않는다. 감당할 수 있는 범위 안에서 최고의 입지 조건을 찾아야 한다.

6. 정부가 집을 거저 주지는 않는다
현 부동산 정책은 무주택자 혹은 실거주를 위해 아파트를 구매하려는 1주택 세대에게 가장 유리한 정책이다. 내 집 마련할 사람들은 지금 집을 사라는 얘기다. 딱 거기까지다. 정부가 집값을 하락시켜 줄 수는 없다. 개개인의 사정을 모두 고려해 줄 리도 만무하다. 내 집, 우리 가족의 보금자리를 찾는 일은 각자의 몫이다.


부동산 투자 의사결정 핵심 포인트 50

주택 보급률 100%의 숨은 의미, 갭 투자 가수요에 ‘호갱’ 되지 않는 법, 아파트의 거품 가격 확인하는 법, 적정 가격 파악하는 법, 적절한 매수와 매도 타이밍, 현재 중대형 아파트가 인기 있는 이유, 거래량 감소 시기의 ‘급매물 선별법’ 등 이번 책에는 부동산 투자를 위한 핵심 포인트가 50개 칼럼으로 정리되어 있다.

대세 상승 혹은 대세 하락만을 믿고 시장에 들어섰다가는 기다리고 있던 초기 투자자들에게 당하기 십상이다. 지역마다 입지마다 시기마다 시장 상황을 다르게 보고 분석할 수 있어야 한다. 같은 신도시라도 시장 전개 상황이 다른 이유가 다 있다. 같은 주상복합이지만 사도 좋은 곳이 있고 지켜봐야 할 곳이 있다.

저자가 가장 강조하는 것은 ‘묻지 마 투자 금지’다. 친한 중개업소의 말만 믿지도 말 것이며, 누가 샀다고 따라 사지도 말 것이며, 전문가가 추천한다고 무조건 좋은 물건인 것도 아니다. 스스로 공부해서 자신만의 부동산 인사이트를 가져야 한다. 이 책이 그 방법을 가르쳐 준다.


기업가도, 정책 입안자도 부동산을 이해해야

저자는 정부의 부동산 정책에 대해 적지 않은 부분을 할애했다. 소비자로서의 개인이 부동산 정책을 어떻게 이해하고 받아들여 시장에 적용할지도 중요하지만 정책 입안자들이 부동산 시장의 작동 원리를 제대로 받아들여 주기를 바라는 마음 또한 간절하기 때문이다.

부동산 시장도 하나의 시장이니만큼 소비자와 공급자가 있고 그 둘의 조화로운 관계가 안정적인 부동산 시장을 만든다. 정부의 정책 여하에 따라 부동산 시장이 출렁대는 현실 속에서 저자는 하나하나의 정책들이 시장에서 의미하는 바가 무엇이며 그것이 어떤 결과를 가져왔는지를 짚어 주는 동시에 앞으로의 정책은 어디를 향해야 할지를 제안한다.