“경제적 자유를 원한다면
지금 당장 부동산 재테크 시작하라!”
500만 원으로 시작하는 부동산 투자의 모든 것
경제적 자유를 꿈꾸는 직장인들에 관한 이야기는 비단 어제 오늘의 이슈는 아니다. 불안정한 고용, 끝이 보이지 않는 불황 속에서 불안감이 큰 직장인들은 오늘도 안정적인 부의 창출을 위해 고군분투한다. 혹자는 ‘짠테크’를 이야기하며 철저하게 근검절약하는 것을 미덕으로 꼽고, 또 혹자는 적극적이고 공격적인 투자를 통해 돈 버는 시스템을 구축하고자 한다.
이중 많은 이들이 관심을 가지고 적극적으로 나서는 분야가 바로 ‘부동산’. 부동산은 오랫동안 부를 낳는 황금거위로 여겨지면서도, 동시에 리스크 투성이로 인식되어 왔다. 가장 큰 장벽은 ‘부동산 투자는 어려운 것’이라는 선입견이다. 이유는 하나다. 부동산 재테크가 상대적으로 많은 초기 자본이 필요할 것이라는 고정관념 때문이다.
여기 그런 선입견을 완전히 부수며, 부동산 재테크는 평범한 누구라도 할 수 있다고 말하는 책이 있다. 신간 『우리는 부동산으로 월급 받는다』는 종잣돈 500만 원이면 누구나 평생 월급을 가져다주는 시스템을 만들 수 있다는 것을 보여주는 책이다.
‘500만 원으로 시작할 수 있다고?’라고 의문을 가질 수도 있지만 대표저자를 비롯하여 참여한 모든 초보 투자자들이 500만 원, 혹은 이보다 더 적은 금액으로 투자를 시작하여 성실하게 부동산으로 월급 받는 시스템을 구축하고 있다.
부동산 투자가 이렇게 쉬운 거였나?
부동산 경매 고수 유비의 경매 특강 & 리얼 생초보 16인의 생생 투자 분투기
이 책의 가장 큰 장점은 투자의 기본 지식을 쌓으면서, 실제로 투자에 뛰어들어 성공을 거두고 있는 초보 투자자들의 생생하고 현장감 넘치는 투자 수기를 한 권으로 읽을 수 있다는 점이다. 크게 두 파트로 구성되어 있는데, 하나는 이론적 기본기를 다지기 위한 부분이다. 젊고 열정적인 전문 투자자이자 강사로 활동하고 있는 대표저자 유비(김수영)의 경매 특강이다. 그는 물건 검색부터 수익 실현까지 경매 투자의 한 사이클을 7단계로 구분하고 각각의 단계에서 초보들이 알아야 할 핵심 원리들을 간단명료하게 알려준다. 다른 한 부분은 이제 갓 부동산 투자에 입문한 초보 투자자들의 좌충우돌 투자 분투기가 담겼다. 투자 입문 1년 내외의 리얼 왕초보들의 경험담은 ‘부동산 투자는 어렵고 위험하다’라는 선입견을 떨치고, 현장에서 부딪히는 보편적인 어려움들에 대한 해법을 매우 구체적으로 제시한다. 그렇기에 처음 부동산 투자에 입문하는 이들에게는 가장 현실적인 조언이다.
부동산 경매 투자 7단계, 이것만 알면 당신도 투자를 시작할 수 있다!
대표저자인 김수영(유비)은 자신의 책 『월급쟁이 부자는 없다』를 통해 자본주의 시스템 안에서 직장 생활만으로는 절대 경제적 자유를 얻을 수 없다는 것을 날카롭게 꼬집은 바 있다. 스스로 20대 초반부터 적은 금액으로 투자를 시작해 20억 원 규모의 자산을 형성하고 부동산으로 월급 받는 시스템을 구축한 그의 노하우는 사람들의 관심을 불러 일으켰다. 수많은 경매 고수들 중에 그가 유독 주목을 받았던 까닭은 젊은 나이 때문이기도 했지만 다른 이들까지 경제적 자유로 이끌고자 하는 노력과 독특한 방식으로 정리된 체계적인 경매 원칙 덕분이었다.
이 책에선 바로 유비만의 노하우와 실전 감각으로 정리된 ‘부동산 경매 투자의 7단계’, 즉 물건 검색 및 권리 분석 → 현장 답사 → 입찰하기 → 잔금 납부 → 명도 → 화장하기(수리) → 수익 실현의 한 사이클을 익힐 수 있다. 그는 각각의 단계별로 초보자가 실제 현장에서 사용할 만한 투자 기술들만 선별하여 기본적 원리와 지켜야 할 철칙을 제시한다. 물건 검색의 지역 한정, 권리 분석은 말소기준권리 찾는 법, 입찰표를 쓰는 방법, 현장 답사 체크리스트 같은 것들이다. 즉 소액 투자자들이 ‘이것만은 알고 있어야 투자를 할 수 있는’ 기술과 실전 마인드를 군더더기 없이 짚어준다. 그는 어려운 분석 같은 건 필요하지 않다고 말한다. 복잡한 권리 관계가 얽혀 있는 특수 물건은 소액 투자하는 이들에게는 적합하지 않은 대상이니 애초에 거기에 시간을 쓸 필요가 없다는 것이다. 대신 다세대주택, 소형아파트, 오피스텔 등 소액으로 투자 가능한 알짜 물건을 찾아내는 노하우를 알려주고, 혼자서 수익률까지 계산할 수 있도록 안내한다. 특히 10년 가까이 현장을 직접 뛰며 얻은 다양한 경험이 담겨 있어 초보자들이 어려움을 느끼는 부분을 해결해주었다.
당신도 충분히 부동산 투자로 월급 받을 수 있다!
네이버 카페 ‘젊은부자마을’은 경제적 자유를 간절히 원하는 회원들이 모여 있다. part 2에서는 이들 중 성공적으로 투자에 발을 들여놓은 젊은 부자들의 생생한 재테크 수기가 담겨 있다.
경제적 자유는 비단 돈의 문제만이 아니라 삶의 질과 인생의 방향에 중요하다는 생각을 가진 이들이 고군분투하며 투자에 관한 공부를 시작하고 실행하여 수익을 실현하기까지의 과정이 아주 현실감 있게 담겼다. 투자 입문 8개월 만에 10여 채의 부동산을 보유하게 된 골드미스, 사는 게 너무 팍팍해 꿈을 찾아 나서려니 돈이 발목을 잡아 투자에 뛰어든 직장인, 연금보다 더 안정적인 투자 시스템을 구축한 공무원, 투잡까지 뛰면서도 경제적인 안정을 이루지 못해 고민하다가 오피스텔 투자자로 거듭난 이, 상가에서 월급을 받기 시작한 31세 청년에 이르기까지 다양한 이야기가 담겼다.
16인의 초보 투자자들은 각각 다른 상황과 조건에서 투자에 뛰어들었다. 그런데 이들이 현장에서 경험한 어려움은 많은 부분 닮아 있다. 다들 처음에는 선입견에 부딪혀 두려워하고, 관심은 있지만 쉽게 시작하지 못했다는 고백을 한다. 그렇게 두려움을 딛고 용기를 내어 처음 현장 답사를 가보고, 입찰을 반복하며 패찰에 낙심하기도 하고, 좋은 물건을 싸게 낙찰 받아 수익을 실현하기도 하면서 겪은 다양한 경험들이 날것 그대로 담겼다.
핵심은 바로 이것. 날것 그대로라는 점이다. 이미 어느 정도 노련해진 고수의 노하우가 아니라 초보이기 때문에 현장에서 겪을 수밖에 없는 수많은 난관들이 그대로 드러나고, 이에 어떻게 대처해야 하는지 구체적으로 보여준다는 점이다. 예를 들어 현장 답사에서 집 내부를 어찌 봐야 하는지, 가장 어렵다는 명도의 산을 넘는 과정에서 큰코다친 경험과 이를 어떻게 해결했는지, 명도의 종착지라는 강제집행은 어떤 절차로 이루어지는지 겉으로 봐서는 알 수 없는 어려움을 실전에서 얻은 노하우를 통해 풀어내도록 안내한다. 다시 말해 처음으로 부동산 재테크에 들어선 이들이 가장 궁금하고 어려워할 만한 내용들이 담겨 있다는 뜻이다. 여기에 유비의 훈수가 더해져 완벽한 조화를 이룬다.
경매 외에 급매나 신규 분양도 소액 투자 가능하다!
경쟁이 치열한 부동산 경매 외에도 급매나 신규 분양을 통한 투자 재테크 방식도 다루는데 투자금이 없이도 수익을 낼 수 있는 노하우는 누구나 지금 당장 시작할 수 있음을 보여준다. 레버리지의 마법을 활용하거나 전세 자금 갭투자 방식은 그간 ‘위험할 것 같아서’ 쉽게 시도해보지 못했던 사람들에게도 ‘가능한 것’임을 증명해낸다. 그만큼 이 책은 부자가 되고 싶은 이들을 위한 훌륭한 동기부여제가 된다. 부동산 경매에 뛰어든 지 고작 몇 달 만에 수익을 실현하고, 1년 만에 몇 채의 집을 소유하며 월급 받는 시스템을 만들어가고 있는 그들이 나와 같은 평범한 직장인이라는 사실은 누구나 어렵지 않게 부동산 재테크를 시작할 수 있다는 용기와 가능성을 선사하기 때문이다.
부동산 투자로 월급 이상의 월급을 받는 시스템을 구축하는 데 필요한 모든 것이 담긴 이 책은 이제 막 투자의 세계에 입성한 초보 투자자들에게는 최고의 지침서가 될 것이다.
＜책 속에서＞
초보 투자자들이 흔히 직면하게 되는 심리적 갈등이나 사소한 실수까지 자세히 들여다볼 기회를 제공할 것이며, 당신이 마주할 수 있는 어려움을 극복하는 데 도움이 될 것이다. 무엇보다 평범한 직장인이던 그들이 투자에 뛰어들어, 현장 답사나 명도의 어려움을 헤쳐내고, 입찰과 낙찰의 부담을 이겨내며 월세 받는 직장인으로 거듭나는 과정은 ‘나도 할 수 있다’는 용기를 선사할 것이다.
그래서 부동산 경매 투자의 제 1원칙은 ‘현 시세보다 싸게 사야 한다’이다. 지금 이 가격이 싼가 비싼
가를 판단해야 하는 다른 투자 대상들에 비해 그 원칙이 명확하고 단순한 편이다. 그런데 간혹 이렇게 말하는 사람들이 있다. “싸게 사지는 못했지만 앞으로 지하철이 연장되고 복합쇼핑몰이 들어설 예정이니 충분히 메리트가 있다고 보아 낙찰 받았다.”
극단적으로 말해 이런 식으로 투자를 할 거라면 굳이 부동산 경매 투자를 할 필요가 없다.
모든 지역을 다 뒤져 물건을 찾겠다는 것은 과한 욕심이다. 포기할 것은 과감히 포기해야 한다. 절대 시간 자체가 부족하다. 직장인이라면 보통 물건 검색에 쓸 수 있는 시간이 퇴근 후1~2시간뿐인데, 그 짧은 시간 동안 전국의 모든 물건을 훑는다는 건 불가능하다. 또한 나만의 지역으로 검색을 한정해야 해당 지역의 시세, 입지, 더 나아가 앞으로의 전망 및 개발 계획까지 파악하여 비교적 빠른 시간 내에 경쟁력을 갖출 수 있다.
말소기준권리인 근저당, 가압류, 담보가등기, 강제경매기입등기 중 가장 먼저 설정된 권리가 해당 물건의 말소기준권리가 된다. 이 말소기준권리 이후에 설정된 권리는 말소기준권리와 함께 모두 소멸된다. 하지만 말소기준권리 이전에 설정된 권리는 낙찰자가 인수해야 한다. 즉 비용이 발생할 수 있다는 뜻이다. 그렇다면 원칙적으로 입찰에 들어가서는 안 된다.
딱 하나 주의할 것은 바로 ‘금액’이다. 입찰 금액과 보증 금액을 쓰다가 간혹 실수가 생기기도 하기 때문이다. 입찰 가격과 보증 금액을 바꿔 쓰는 경우도 있고, 0을 하나 더 붙이거나 덜 붙이는 경우도 있다. 입찰 가격은 내가 당해 부동산을 낙찰 받고자 하는 금액이고, 보증 금액은 내가 입찰에 참가하기 위해 내는 금액으로 통상 최저 매각가의10% 정도이다. 실수하지 않도록 주의하며 정확하게 써야 한다. ‘뭐, 이런 실수를 하겠어?’ 하고 쉽게 생각할지도 모르지만 꼭 한 명씩 그런 실수를 하는 사람들이 나타난다. 2억 원짜리 물건에 20억 원이라고 쓰는 식이다. 실제 입찰 현장에서 이런 실수로 돈을 날린 사람도 본 적 있다. 만약 금액을 잘못 썼다면 반드시 새 입찰표에 다시 작성해야 한다. 대충 선을 긋고 다시 써서는 절대 안 된다. 고쳐 쓴 흔적이 있을 경우에는 무효 처리되기 때문이다.
내용증명은 공인된 법적 절차가 아니기 때문에 정해진 형식은 없다. 내용증명의 목적이 점유자에게 현재 처한 상황과 앞으로 진행될 절차를 확실히 인지시키는 것인 만큼 그에 충실하면 된다. 몇 가지 반드시 명시되어야 할 것들만 정리해보면 다음과 같다.
•점유자에게 법적 권리가 없다는 것. •적법한 절차에 따라서 강제집행이 진행될 것이라는 점. 즉 결국 집을 비워줘야 하는 입장이라는 것을 명시한다. •시간을 끌수록 불리해진다는 점. 임차료, 강제집행 비용 등이 청구될 수 있다는 것을 명시한다.
시세 조사를 할 때 부동산 중개업소의 반응이 시큰둥했던 물건이었다. 그런데 현장을 이끌던 강사는 다른 반응을 보였다. “이 정도면 괜찮죠.” 대체 뭘 보고 괜찮다고 하는 걸까 궁금해서 집에 돌아와 현장에서 파악해온 시세를 넣고 물건별 수익률 표를 완성해보니, 그 반지하 물건의 수익률은 30%에 가까웠다. 함께 나온 다세대 건물의 다른 물건들에 비해 월등히 높았다. 입찰해야 할 이유와 입찰하지 말아야 할 이유 중 나는 입찰해야 할 이유에 집중하기로 했다. 직접 들어가본 집의 내부는 관리가 잘되어 있었으며 반지하인데도 채광이 좋았다. 따로 혼자 방문해 누수 및 침수가 없다는 것까지 확인하고 나니 입찰을 안 할 이유가 없어 보였다.
입찰을 하러 가기 전날까지도 입찰가에 대해 이리저리 고민하며 여기저기 물어보기도 했는데, 결국 ‘내 생각에 가장 수익률 좋은 가격’으로 결론이 났다. 처음에 생각한 가격은 3,000만 원이었다. 그런데 입찰 시간이 가까워질수록 점차 희망 가격에 대한 불신이 생겨났다. 쳐다보는 모든 사람들이 경쟁자로 보이기 시작했다. 그렇게 입찰 봉투를 넣는 순간까지 불안해 하다가 결국에는300만 원을 올려 3,333만9,900원을 적어냈다. 입찰 결과 낙찰자로 이름이 불리자 뛸 듯이 기뻤다. 하지만 그것도 잠시, 경매 집행관 입에서 2등 입찰가가 발표되자 김이 빠지고 말았다. 2등의 입찰가는 500만 원이나 적은 2,800만 원이었던 것이다. ‘입찰장의 분위기에 휘둘리지 말라’던 한 선배의 조언이 생각났지만, 낙찰 가격은 이미 정해졌다. 비싼 수업료 냈다고 스스로 위로할 수밖에 없었다. 현재까지 내가 낙찰 받은 물건의 낙찰가와 2등과의 낙찰 가격을 비교해보면 이 말은 정말 중요하다는 생각을 하게 된다.
사실 나는 가장 전형적인 초보자의 실수를 범했다. 외관에는 ‘OO빌라’라고 쓰여 있었지만 부동산 등기부등본과 건축물대장에는 오피스텔로 분류되어 있었던 것이다. 오피스텔과 주택은 취득세에서 차이가 나고 향후 매매할 때에도 차이가 나는데, 첫 매입의 기쁨에 도취되어 이런 부분을 확인하지 못했던 것이었다.
불과 1년 전 나는 내 집 없이 세 들어 사는 직장인이었으나, 지금은 5억 원의 부동산을 소유한 집주인이 되었다. 하지만 실투자금은 5%에 불과하다. 나는 그간 보잘것없는 나의 가능성을 최대한 믿고 달렸다. 비록 아직 젊은 부자는 아니지만 경제적 자유의 문턱에 들어섰다고 확신한다. 젊은 예비 부자들과 함께 공부하고 경험을 공유하면서 나오는 시너지는 가히 폭발적이었다. 1년 정도 부동산 투자를 공부하고 경험해보니 투자를 많이 하는 것보다 꾸준히 관심을 갖고 살아 남는 것이 더 중요하다는 깨달음도 생겼다. 일상에 빠져들다 보면 투자에 앞서 갖춰야 할 마음가짐이 흐트러지기 쉬운데, 이럴 때는 여러 사람과 정보를 공유하고 의견을 나누며 투자하는 편이 낫다.
