한국 시니어주거 시장 진단과 일본 서고주 비교 상세페이지
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- 2026.09.01 전자책 출간
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파일 정보
- 178 쪽
- 4.8MB
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- PAPER
ISBN
9791124715178
UCI
-
한국 시니어주거 시장 진단과 일본 서고주 비교
작품 정보
왜 정부와 시장은 가장 큰 손님을 외면하고 있나 ? 사라진 중산층 주거, 그 해법을 찾아서
2026년 1월, LH토지주택연구원과 한국주거학회가 공동 주관한 제1회 K-시니어주거 포럼에서 비로소 중산층이라는 단어가 화두로 떠올랐다. 소득 4~8분위, 즉 대한민국 허리 계층을 위한 시니어 주거가 전무하다는 자성의 목소리였다. 만시지탄이다. 그러나 한편으로는, 이제야 비로소 대한민국 시니어주거가 제대로 된 방향을 잡기 시작했다는 신호이기도 하다.
그렇다면 질문은 분명해진다. 왜 지금까지 정부와 시장은 자신들의 가장 큰 손님을 외면해 왔는가?
물론 항변의 여지는 있다. 한국은 2024년 12월을 기점으로 막 초고령사회에 진입했다. 아직 준비할 시간이 부족했을 수도 있고, 피부로 느끼지 못했을 수도 있다. 그러나 더 이상 늑장을 부려서는 안 된다. 한국의 고령화 속도는 전 세계적으로 유례를 찾기 힘들만큼 빠르다. 독일이나 일본이 수십 년에 걸쳐 완만하게 경험한 인구 구조의 변화를, 우리는 불과 10여 년이라는 압축된 시간 안에 정면으로 맞닥뜨려야 한다. 그들에게는 천천히 대비할 시간이 있었지만, 우리에게는 그런 여유가 없다. 지금 당장 긴장감을 가지고 구체적인 대안을 실행하지 않는다면, 이 거대한 인구 지진을 감당할 수 없을 것이다.
소득 4~8분위 ? 통계적으로 전체의 절반에 가까운 이 허리 계층은, 기초연금만으로 생계를 유지해야 하는 빈곤층도 아니고, 수억원의 보증금을 일시불로 낼 수 있는 슈퍼리치도 아니다. 현역 시절 성실히 일해 자가 주택 한 채와 국민연금을 확보한, 우리 주변의 가장 평범한 보통 사람들이다.
그런데 기이하게도 주거 시장은 이들을 투명 인간 취급하고 있다. 정부는 명분이 서는 저소득층 복지 주택에 세금을 집중하고, 민간 건설사들은 수익성이 보장되는 상위 1%의 럭셔리 시니어타운 짓기에만 골몰한다. 그 결과, 시장의 가장 거대한 수요층인 중산층은 갈 곳을 잃었다. 복지 혜택을 받기엔 소득이 높고, 프리미엄 시니어타운에 들어가기엔 자산이 부족한 낀 세대가 되어버린 것이다. 한 쪽은 넘치고, 다른 한쪽은 빛나지만, 가운데는 텅 비어 있다. 이 비어 있는 가운데가 바로 약 700만 1차 베이비부머 세대가 지금 서 있는 자리다. 이들의 규모는 개별 사업자의 상품 설계만으로 해결하기 어렵다. 제도, 금융, 운영 표준이 함께 움직여야 한다.
최근의 포럼에서 “민간의 자율성을 지원해야 한다”는 방향이 확인된 것은 의미가 크다. 하지만 “어떻게?”라는 각론으로 들어가면 여전히 물음표만 가득하다. 땅값은 비싸고, 인건비는 오르는데, 어떻게 합리적인 가격에 양질의 돌봄 서비스를 결합한 주거를 만들 수 있단 말인가? 이것이 풀리지 않는 난제였기에, 기업들은 이 거대한 시장을 알면서도 외면해 온 것이다.
이 책은 바로 그 불가능해 보이는 미션에 대한 답을 찾기 위해 쓰였다. 우리보다 먼저 같은 딜레마를 겪은 일본의 시니어주거 시장? 특히 중산층의 지갑을 열고 수익을 내는 방법을 찾아낸 기업들의 14년간의 궤적 ? 을 철저히 해부하고, 이를 바탕으로 한국의 제도·자본·운영 조건에 맞는 구체적인 실행 모델을 설계한다.
가장 큰 손님을 맞이할 준비는 이제 선택이 아니라 생존의 문제다. 제도의 골격이 마련되면 공급이 따라올 수 있고, 정보의 투명성이 확보되면 자본이 연결될 수 있으며, 운영의 표준이 세워지면 품질이 유지될 수 있다. 이 책이 그 준비를 위한 가장 실용적인 설계도가 되기를 바란다.
2026년 1월, LH토지주택연구원과 한국주거학회가 공동 주관한 제1회 K-시니어주거 포럼에서 비로소 중산층이라는 단어가 화두로 떠올랐다. 소득 4~8분위, 즉 대한민국 허리 계층을 위한 시니어 주거가 전무하다는 자성의 목소리였다. 만시지탄이다. 그러나 한편으로는, 이제야 비로소 대한민국 시니어주거가 제대로 된 방향을 잡기 시작했다는 신호이기도 하다.
그렇다면 질문은 분명해진다. 왜 지금까지 정부와 시장은 자신들의 가장 큰 손님을 외면해 왔는가?
물론 항변의 여지는 있다. 한국은 2024년 12월을 기점으로 막 초고령사회에 진입했다. 아직 준비할 시간이 부족했을 수도 있고, 피부로 느끼지 못했을 수도 있다. 그러나 더 이상 늑장을 부려서는 안 된다. 한국의 고령화 속도는 전 세계적으로 유례를 찾기 힘들만큼 빠르다. 독일이나 일본이 수십 년에 걸쳐 완만하게 경험한 인구 구조의 변화를, 우리는 불과 10여 년이라는 압축된 시간 안에 정면으로 맞닥뜨려야 한다. 그들에게는 천천히 대비할 시간이 있었지만, 우리에게는 그런 여유가 없다. 지금 당장 긴장감을 가지고 구체적인 대안을 실행하지 않는다면, 이 거대한 인구 지진을 감당할 수 없을 것이다.
소득 4~8분위 ? 통계적으로 전체의 절반에 가까운 이 허리 계층은, 기초연금만으로 생계를 유지해야 하는 빈곤층도 아니고, 수억원의 보증금을 일시불로 낼 수 있는 슈퍼리치도 아니다. 현역 시절 성실히 일해 자가 주택 한 채와 국민연금을 확보한, 우리 주변의 가장 평범한 보통 사람들이다.
그런데 기이하게도 주거 시장은 이들을 투명 인간 취급하고 있다. 정부는 명분이 서는 저소득층 복지 주택에 세금을 집중하고, 민간 건설사들은 수익성이 보장되는 상위 1%의 럭셔리 시니어타운 짓기에만 골몰한다. 그 결과, 시장의 가장 거대한 수요층인 중산층은 갈 곳을 잃었다. 복지 혜택을 받기엔 소득이 높고, 프리미엄 시니어타운에 들어가기엔 자산이 부족한 낀 세대가 되어버린 것이다. 한 쪽은 넘치고, 다른 한쪽은 빛나지만, 가운데는 텅 비어 있다. 이 비어 있는 가운데가 바로 약 700만 1차 베이비부머 세대가 지금 서 있는 자리다. 이들의 규모는 개별 사업자의 상품 설계만으로 해결하기 어렵다. 제도, 금융, 운영 표준이 함께 움직여야 한다.
최근의 포럼에서 “민간의 자율성을 지원해야 한다”는 방향이 확인된 것은 의미가 크다. 하지만 “어떻게?”라는 각론으로 들어가면 여전히 물음표만 가득하다. 땅값은 비싸고, 인건비는 오르는데, 어떻게 합리적인 가격에 양질의 돌봄 서비스를 결합한 주거를 만들 수 있단 말인가? 이것이 풀리지 않는 난제였기에, 기업들은 이 거대한 시장을 알면서도 외면해 온 것이다.
이 책은 바로 그 불가능해 보이는 미션에 대한 답을 찾기 위해 쓰였다. 우리보다 먼저 같은 딜레마를 겪은 일본의 시니어주거 시장? 특히 중산층의 지갑을 열고 수익을 내는 방법을 찾아낸 기업들의 14년간의 궤적 ? 을 철저히 해부하고, 이를 바탕으로 한국의 제도·자본·운영 조건에 맞는 구체적인 실행 모델을 설계한다.
가장 큰 손님을 맞이할 준비는 이제 선택이 아니라 생존의 문제다. 제도의 골격이 마련되면 공급이 따라올 수 있고, 정보의 투명성이 확보되면 자본이 연결될 수 있으며, 운영의 표준이 세워지면 품질이 유지될 수 있다. 이 책이 그 준비를 위한 가장 실용적인 설계도가 되기를 바란다.
작가 소개
최희정은 웰에이징연구소 대표로서, 시니어하우징(노인주거) 분야를 정책/공공·개발·금융(리츠/PF)·운영·케어의 관점에서 통합적으로 연구·자문·컨설팅한다. 대학·대학원에서 강의하며 이데일리 목멱칼럼을 연재 중이다. 한국보건사회연구원 『국제 사회보장리뷰』 국외연구원으로 해외(특히 일본) 정책과 사례
를 분석 · 소개하고, 케어닥 고문 등으로 업계 자문을 병행한다.
한양대학교 공공정책대학원 겸임교수로 재직하며, 『초고령사회 뉴노멀시리즈 1: 新노년의 삶, 웰에이징 트렌드』, 『초고령사회 뉴노멀시리즈 2: 新노년의 주거, 노인복지주택』(이상 박영사, 2023) 집필 경험을 바탕으로 초고령사회 주거 전략, 치매케어, 지역사회 포괄케어 등 주제를 지속적으로 확장하며, 공공정책 설계와 민간 비즈니스(개발 · 운영 표준화, 데이터/공시 체계, 서비스 모델) 간의 실무적 접점을 만드는 것을 강점으로 한다.
를 분석 · 소개하고, 케어닥 고문 등으로 업계 자문을 병행한다.
한양대학교 공공정책대학원 겸임교수로 재직하며, 『초고령사회 뉴노멀시리즈 1: 新노년의 삶, 웰에이징 트렌드』, 『초고령사회 뉴노멀시리즈 2: 新노년의 주거, 노인복지주택』(이상 박영사, 2023) 집필 경험을 바탕으로 초고령사회 주거 전략, 치매케어, 지역사회 포괄케어 등 주제를 지속적으로 확장하며, 공공정책 설계와 민간 비즈니스(개발 · 운영 표준화, 데이터/공시 체계, 서비스 모델) 간의 실무적 접점을 만드는 것을 강점으로 한다.
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