한국형 서비스결합주택(K-SCH) 설계 상세페이지
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- 2026.09.01 전자책 출간
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파일 정보
- 352 쪽
- 4.8MB
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- PAPER
ISBN
9791124715192
UCI
-
한국형 서비스결합주택(K-SCH) 설계
작품 정보
레일을 놓는 자가 시장을 만든다
이 책을 펼치는 독자는 이미 두 개의 질문에 답을 얻었을 것이다.
이 책은 하나의 설계도이다. 한국의 시니어주거 시장에 빠져있는 ‘중간’을 제도적으로 어떻게 만들 것인가 ? 법적 기반, 투자 구조, 운영 모델, 품질 인증이라는 네 개의 레일을 어떻게 동시에 놓을 것인가를 구체적으로 제안한다.
이 시리즈의 1권은 물었다. 왜 한국 시니어주거에는 ‘중간’이 없는가. 그 답은 제도 실패였다. 노인복지법 기반의 복지 시설과 민간 분양 실버타운의 이분법 사이, 약 700만 명의 중산층 1차 베이비부머 세대가 들어설 주거 유형 자체가 법 체계 안에 존재하지 않았다. 시장이 ‘중간’을 외면한 것이 아니라, 제도가 ‘중간’으로 가는 길을 애초에 열어두지 않았던 것이다.
이 시리즈의 2권은 물었다. 일본은 그 레일을 어떻게 놓았는가. 2011년 서비스형 고령자 주택(サ?ビス付き高?者向け住
宅, 이하 서고주) 등록제가 시작된 이후, 일본 시장은 14년 만에 8,350개 사업·291,873호라는 규모로 성장했다. 그 위에서 베네세, 니치이, 각켄, 미츠이는 저마다 다른 DNA로 프리미엄·매스·지역거점·대형복합이라는 네 개의 세계를 창조했다. 하나의 레일, 네 개의 선택이었다.
이제 본서(3권)는 묻는다. 한국은 어떤 레일을 놓아야 하는가. 1권의 진단과 2권의 벤치마킹이 끝났다. 남은 것은 설계다.
설계는 언제나 조건으로부터 출발한다. 한국이 마주한 조건은 일본과 비슷하면서도 다르다. 비슷한 것은 초고령화의 속도와 중산층 주거 공백의 구조다. 다른 것은 시간이다. 일본이 2011년 서고주 등록제를 도입했을 때 이미 65세 이상 인구는 전체의 23%를 넘어서 있었다. 한국이 초고령사회(65세 이상 20% 초과)에 진입한 것은 2024년이다. 일본은 볼륨이 폭발한 뒤에 레일을 놓기 시작했고, 그 결과 14년간 ‘좋은 레일’과 ‘나쁜 레일’이 뒤섞
이는 고통을 치렀다.
한국에는 아직 그 결정적 국면이 오기 전의 시간이 남아 있다. “물량이 폭발한 뒤에 품질을 바로잡는 것은 일본의 14년이 증명하듯 대단히 어렵다. 한국은 지금, 적은 물량 위에 올바른 원칙을 세울 수 있는 시간 안에 있다.”
그 원칙을 세우는 작업이 이 책이다.
이 책이 설계하는 것은 세 개의 층위다.
첫째, 법적 정체성이다. K-SCH(한국형 서비스결합주택, Korean Service-Combined Housing)는 복지시설도 아니고 일반 임대주택도 아니다. 임차권이 보장된 주거 공간에서 필수 생활 서비스를 기본으로 제공받으며, 건강 상태 변화에 따라 장기요양 보험 재가서비스 또는 의료서비스와 연계할 수 있는, 등록 기반의
서비스결합주택이다. 본서 1장은 이 정의를 법적으로 구체화하고, 노인복지법·주택법·민간임대주택법의 교차점에서 K-SCH의 자리를 정확히 잡는다.
둘째, 자본의 논리다. 레일은 의지만으로 놓이지 않는다. 투자가 흘러야 공급이 늘고, 공급이 늘어야 가격이 내려가며, 가격
이 내려가야 중산층이 진입한다. 2장은 헬스케어 리츠 모델을 중심으로 ‘임대료(L1) + 장기요양 수가(L2)’의 이중 수익 구조가 어떻게 투자 안정성을 확보하는지 설계한다. 개발?운영?상장이라는 K-SCH 자본 순환 경로를 제시하는 것이다.
셋째, 운영의 밀도다. 좋은 법과 좋은 자본만으로는 부족하다. 현장에서 서비스가 실제로 어떻게 생산되고 측정되는지가 결정적이다. 3장은 안부확인·생활상담 등 필수서비스의 표준화를 다루고, 4장은 그 운영 데이터가 자동으로 공시를 채우고 인증의 근거가 되는 신뢰 인프라를 완성한다. 등록(Registration)→공시(Disclosure)→인증(Accreditation)의 3층 규율 구조가 선순환 생태계를 만든다.
이 책은 정책 입안자만을 위한 책이 아니다. 투자자와 개발사에게는 K-SCH가 새로운 자산 클래스가 될 수 있음을 보여주
고, 운영사에게는 표준화된 서비스 모델의 경쟁력이 곧 시장 지위임을 말하며, 연구자와 강의자에게는 한국 초고령사회의 주거 문제를 제도?시장?운영의 삼각 축으로 분석하는 프레임워크를 제공한다.
레일을 놓는 자가 시장을 만든다. 그리고 지금, 그 레일을 놓을 수 있는 사람들이 이 책을 읽고 있다.
이 책을 펼치는 독자는 이미 두 개의 질문에 답을 얻었을 것이다.
이 책은 하나의 설계도이다. 한국의 시니어주거 시장에 빠져있는 ‘중간’을 제도적으로 어떻게 만들 것인가 ? 법적 기반, 투자 구조, 운영 모델, 품질 인증이라는 네 개의 레일을 어떻게 동시에 놓을 것인가를 구체적으로 제안한다.
이 시리즈의 1권은 물었다. 왜 한국 시니어주거에는 ‘중간’이 없는가. 그 답은 제도 실패였다. 노인복지법 기반의 복지 시설과 민간 분양 실버타운의 이분법 사이, 약 700만 명의 중산층 1차 베이비부머 세대가 들어설 주거 유형 자체가 법 체계 안에 존재하지 않았다. 시장이 ‘중간’을 외면한 것이 아니라, 제도가 ‘중간’으로 가는 길을 애초에 열어두지 않았던 것이다.
이 시리즈의 2권은 물었다. 일본은 그 레일을 어떻게 놓았는가. 2011년 서비스형 고령자 주택(サ?ビス付き高?者向け住
宅, 이하 서고주) 등록제가 시작된 이후, 일본 시장은 14년 만에 8,350개 사업·291,873호라는 규모로 성장했다. 그 위에서 베네세, 니치이, 각켄, 미츠이는 저마다 다른 DNA로 프리미엄·매스·지역거점·대형복합이라는 네 개의 세계를 창조했다. 하나의 레일, 네 개의 선택이었다.
이제 본서(3권)는 묻는다. 한국은 어떤 레일을 놓아야 하는가. 1권의 진단과 2권의 벤치마킹이 끝났다. 남은 것은 설계다.
설계는 언제나 조건으로부터 출발한다. 한국이 마주한 조건은 일본과 비슷하면서도 다르다. 비슷한 것은 초고령화의 속도와 중산층 주거 공백의 구조다. 다른 것은 시간이다. 일본이 2011년 서고주 등록제를 도입했을 때 이미 65세 이상 인구는 전체의 23%를 넘어서 있었다. 한국이 초고령사회(65세 이상 20% 초과)에 진입한 것은 2024년이다. 일본은 볼륨이 폭발한 뒤에 레일을 놓기 시작했고, 그 결과 14년간 ‘좋은 레일’과 ‘나쁜 레일’이 뒤섞
이는 고통을 치렀다.
한국에는 아직 그 결정적 국면이 오기 전의 시간이 남아 있다. “물량이 폭발한 뒤에 품질을 바로잡는 것은 일본의 14년이 증명하듯 대단히 어렵다. 한국은 지금, 적은 물량 위에 올바른 원칙을 세울 수 있는 시간 안에 있다.”
그 원칙을 세우는 작업이 이 책이다.
이 책이 설계하는 것은 세 개의 층위다.
첫째, 법적 정체성이다. K-SCH(한국형 서비스결합주택, Korean Service-Combined Housing)는 복지시설도 아니고 일반 임대주택도 아니다. 임차권이 보장된 주거 공간에서 필수 생활 서비스를 기본으로 제공받으며, 건강 상태 변화에 따라 장기요양 보험 재가서비스 또는 의료서비스와 연계할 수 있는, 등록 기반의
서비스결합주택이다. 본서 1장은 이 정의를 법적으로 구체화하고, 노인복지법·주택법·민간임대주택법의 교차점에서 K-SCH의 자리를 정확히 잡는다.
둘째, 자본의 논리다. 레일은 의지만으로 놓이지 않는다. 투자가 흘러야 공급이 늘고, 공급이 늘어야 가격이 내려가며, 가격
이 내려가야 중산층이 진입한다. 2장은 헬스케어 리츠 모델을 중심으로 ‘임대료(L1) + 장기요양 수가(L2)’의 이중 수익 구조가 어떻게 투자 안정성을 확보하는지 설계한다. 개발?운영?상장이라는 K-SCH 자본 순환 경로를 제시하는 것이다.
셋째, 운영의 밀도다. 좋은 법과 좋은 자본만으로는 부족하다. 현장에서 서비스가 실제로 어떻게 생산되고 측정되는지가 결정적이다. 3장은 안부확인·생활상담 등 필수서비스의 표준화를 다루고, 4장은 그 운영 데이터가 자동으로 공시를 채우고 인증의 근거가 되는 신뢰 인프라를 완성한다. 등록(Registration)→공시(Disclosure)→인증(Accreditation)의 3층 규율 구조가 선순환 생태계를 만든다.
이 책은 정책 입안자만을 위한 책이 아니다. 투자자와 개발사에게는 K-SCH가 새로운 자산 클래스가 될 수 있음을 보여주
고, 운영사에게는 표준화된 서비스 모델의 경쟁력이 곧 시장 지위임을 말하며, 연구자와 강의자에게는 한국 초고령사회의 주거 문제를 제도?시장?운영의 삼각 축으로 분석하는 프레임워크를 제공한다.
레일을 놓는 자가 시장을 만든다. 그리고 지금, 그 레일을 놓을 수 있는 사람들이 이 책을 읽고 있다.
작가 소개
최희정은 웰에이징연구소 대표로서, 시니어하우징(노인주거) 분야를 정책/공공·개발·금융(리츠/PF)·운영·케어의 관점에서 통합적으로 연구·자문·컨설팅한다. 대학·대학원에서 강의하며 이데일리 목멱칼럼을 연재 중이다. 한국보건사회연구원 『국제 사회보장리뷰』 국외연구원으로 해외(특히 일본) 정책과 사례
를 분석 · 소개하고, 케어닥 고문 등으로 업계 자문을 병행한다.
한양대학교 공공정책대학원 겸임교수로 재직하며, 『초고령사회 뉴노멀시리즈 1: 新노년의 삶, 웰에이징 트렌드』, 『초고령사회 뉴노멀시리즈 2: 新노년의 주거, 노인복지주택』(이상 박영사, 2023) 집필 경험을 바탕으로 초고령사회 주거 전략, 치매케어, 지역사회 포괄케어 등 주제를 지속적으로 확장하며, 공공정책 설계와 민간 비즈니스(개발 · 운영 표준화, 데이터/공시 체계, 서비스 모델) 간의 실무적 접점을 만드는 것을 강점으로 한다.
를 분석 · 소개하고, 케어닥 고문 등으로 업계 자문을 병행한다.
한양대학교 공공정책대학원 겸임교수로 재직하며, 『초고령사회 뉴노멀시리즈 1: 新노년의 삶, 웰에이징 트렌드』, 『초고령사회 뉴노멀시리즈 2: 新노년의 주거, 노인복지주택』(이상 박영사, 2023) 집필 경험을 바탕으로 초고령사회 주거 전략, 치매케어, 지역사회 포괄케어 등 주제를 지속적으로 확장하며, 공공정책 설계와 민간 비즈니스(개발 · 운영 표준화, 데이터/공시 체계, 서비스 모델) 간의 실무적 접점을 만드는 것을 강점으로 한다.
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